Обоснованность размера платы за содержание и ремонт жилого помещения

Что входит в структуру платы за содержание и ремонт жилого помещения? УК начисляет нам плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере 15,89 руб./кв.м, рассчитав данный тариф следующим образом: 11,87 руб./кв.м. умножается на общую площадь всего здания и делится на жилую пл.. В результате получается 15,89 руб./кв.м.

Обосновывают данный расчет тем, что в размер платы 11,87 руб./кв. м. не входят затраты на содержание и ремонт общего имущества.

Что касается обоснованности данной платы, то здесь необходимо рассмотреть несколько моментов:

1. Обоснованность процедуры установления платы

При наличии в доме выбранной управляющей организации (УК) — размер платы устанавливается на общем собрании собственников помещений в доме (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
Если квартира не приватизирована (находится в муниципальной или государственной собственности), т.е. за квартиру платит наниматель — размер платы для нанимателей устанавливается органами местного самоуправления (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ). Решение собственников помещений в доме об установлении размера платы не распространяется на нанимателей жилья! Возникающую разницу должен компенсировать соответствующий бюджет.
При управлении домом посредством ТСЖ и при членстве собственника в ТСЖ — размер платы для членов ТСЖ устанавливается органами управления ТСЖ в соответствии с уставом ТСЖ (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ).
При управлении домом посредством ТСЖ и при отсутствии членства собственника в ТСЖ — плата вносится (и, очевидно, размер платы устанавливается) в соответствии с договором, заключенным собственником с ТСЖ (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).

Так, в соответствии с пунктом 11 вышеуказанных Правил, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

Включение в состав платы иных затрат (например, плата за консьержей, за стоянку (если не выполняется ряд условий, подробности по ссылке), за парковку, за антенну (это бытовая услуга), оплата старшему по дому / по подъезду и т.п.) — неправомерно, т.к. не относится к затратам по содержанию и ремонту общего имущества дома, перечисленным выше в постановлении. Эти затраты на дополнительные сервисно-бытовые услуги могут оплачиваться собственниками добровольно, действие норм Жилищного кодекса на такие виды платежей не распространяется.

Для сведения, структуру платы за содержание и ремонт жилого помещения (а по сути, за содержание и ремонт общего имущества, что следует из ст. 154 Жилищного кодекса РФ), утверждённую Администрацией города Ижевска на 2009 год, см. здесь: Структура платы муниципального тарифа в Ижевске на 2009 год. Примечание: данная плата и её структура на 2009 год, как следует из текста постановления №422 и распоряжения №64, должны применяться только для ограниченного круга лиц — в основном, для нанимателей муниципального жилья (то же самое относится к размерам платы на последующие годы). Однако собственники могут на своём собрании принять решение о том, что они будут применять в отношении своего дома этот муниципальный тариф. Закону это не противоречит.

Отвечаю: Восстановление системы дымоудаления — это работы либо текущего, либо капитального ремонта. И тот, и другой виды ремонта требуют решения общего собрания (см. ст. 44, часть 2, подпункт 1 ЖК РФ), на котором устанавливаются перечень выполняемых работ и их стоимость. Состав оборудования дома содержится в техпаспорте дома (должен быть у управляющей организации, а также в органах технической инвентаризации — БТИ).

tamara061155 пишет 10.11.2011 г.: У нас в многоквартирном доме по статье текущий ремонт списали деньги за гидравлику тепловых сетей. Я знаю, что это не так, как обосновать и какими документами?

Отвечаю: Если тепловые сети не входят в состав общего имущества многоквартирного дома (проверяется по тех. паспорту дома), то включение указанных Вами затрат в затраты на текущий ремонт дома неправомерно. Основания — статья 36 Жилищного кодекса РФ и пункт 11 Правил содержания общего имущества (постановление №491). Ремонту подлежит общее имущество дома.

Иван Васильевич (gastelco) пишет: (1) Добрый день! Правомерно ли повышение тарифа на содержание, если собственниками на общем собрании был утвержден тариф 17,84, согласно постановлению. Ведь формально мы его величину выбрали и утвердили, хотя самостоятельно не рассчитывали и указали ссылку на постановление (в протоколе общего собрания и договоре с УК). Будет ли он действовать в течение года (по закону) до следующего собрания собственников или измениться с выходом нового постановления. Спасибо!

(2)Не совсем понял о каком указанном тарифе Вы говорите, поэтому уточню свой вопрос №81. Зимой собственниками на общем собрании был принят тариф на содержание 17,84, согласно постановлению. Теперь вышло постановление с тарифом 20,52. Наша управляющая компания приняла его в расчет в новых квитанциях, т.е. плата стала выше. Но ведь мы формально приняли на общем собрании цифру 17,84, хотя и не подкрепленную расчетом, а взятую из постановления и этот тариф должен был действовать в течение года или до следующего собрания. Так какой все таки тариф будет законным для нас в настоящее время? 17,84, принятый на собрании в течение года или 20,52 по новому постановлению? Спасибо.

Отвечаю: (1) Добрый день! Да, правомерно. В данной редакции решения собственников, при его принятии и при отсутствии других решений, указанный тариф будет действовать до принятия собственниками другого решения по данному вопросу.

(2) Исходя из приведённых выше формулировок решения собственников, действует тариф 17,84, который будет действовать до тех пор, пока собственниками не будет принято другого решения.

именно так, поскольку иных решений (например, о том, что тариф автоматически меняется при наступлении определённых условий) не принято (основываюсь на имеющейся информации).

Если бы собственники в своём решении не указывали размер тарифа, а установили бы зависимость между размером платы для их многоквартирного дома и размером платы, устанавливаемым органами местного самоуправления для определённого круга лиц в соответствии с законодательством, тогда автоматически действовал бы тариф 20,52.

Прокуратурой Советского района г. Красноярска установлено, что за счет средств собственников в 2010 году ООО УК «Красжилсервис» проведены ремонтные работы по благоустройству придомовой территории дома на сумму 10 058 364,40 руб. Проверка показала, что фактически решение о проведении ремонтных работ собственниками дома не принималось, в связи с чем, прокуратурой района в суд направлено исковое заявление с требованием признать незаконными действия управляющей компании, вернуть на лицевой счет дома сумму в размере 10 058 364,40 руб. 19.06.2012 судьей Советского районного суда вынесено решение об удовлетворении названых исковых требований прокурора.

порядок определения

размера платы за содержание и ремонт жилого помещения

Ольга Николаевна пишет 18.10.2012 г.: В квитанциях за оплату жилья в квартире написано: содержание общего имущества в многоквартирном доме. а ниже стоят разделы текущий ремонт в много квартирном доме, уборка и сан очистка земельного участка, эксплуатация общедомовых приборов учета. По моему понятию, все нижеперечисленные разделы и так входят в содержание общего имущества. Так почему с нас получают эти деньги дважды? С начала по основной графе расхода, а потом на каждой в отдельности.

Отвечаю: Действительно, затраты по отдельным статьям, которые Вы перечисляете (я выделил их курсивом), входят в общую сумму затрат на содержание и ремонт жилья. Почему ТАК (как Вы описываете) в конкретной платёжке — должен объяснить исполнитель услуг (УК / ТСЖ). Понятно, что двойного начисления стоимости одних и тех же услуг быть не должно, это будет обманом потребителей (за что предусмотрена административная ответственность).

Дополнение: См. Рекомендации по заполнению примерной формы платежного документа и комментарий №1 там. В платёжке отдельные составляющие тарифа на содержание и ремонт жилья должны указываться текстом. Однако указание их по отдельности в суммовом выражении данным документом не предусмотрено. Хотя структура тарифа у УК должна быть. Вот так всё непросто.

Олег пишет: . Снова управляющий нашего дома, на мой взгляд, действует без разрешения собственноков. Получил квитанцию, в которой помимо строки "обсл. дом" (видимо содержание и ремонт), появилась строка "Установка под. двери" (установка двери в подьезде). Правильно ли я помню, что установка двери в подьезде (это вторая дверь, пластик, стеклопакет) - это работы текущего ремонта и должны выполняться за счет средств собираемых в рамках содержания и ремонта жилых помещений? Кроме того, решение о проведении текущего ремонта должно быть принято собственниками, насколько я помню? [Мы не знали о необходимости замены двери и решения такого не принимали.] Получается, что управляющий самовольно принял решение об устанвке двери и предъявил некую сумму собственникам ([xxx руб.] в квитанции), так?

Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме осуществляется собственниками на их общем собрании большинством голосов (подробнее описано в теме про обоснованность платы за ремонт).

Чтобы однозначно ответить на заданный вопрос, нужно выяснить всю историю принятых решений собственников дома. Может быть, ранее они принимали какое-то решение, которое дало право управляющему домом вот так без дополнительных объявлений и объяснений заказать эти работы за счёт собственников. Например: «поручить управляющему выполнять все необходимые работы по ремонту общего имущества дома стоимостью до . руб. в год без дополнительных решений собственников помещений дома».

Для этого (чтобы выяснить историю) можно написать управляющему запрос: «а на каком, собственно, основании. ».

Если связь проведённых работ по ремонту дома с ранее принятыми решениями собственников (как в предыдущие годы, так и непосредственно перед ремонтом) не прослеживается, то действия управляющего можно оспаривать со ссылкой на п. 4.1. ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ (см. таблицу о компетенции общего собрания собственников по принятию решений о текущем и капитальном ремонте).

Ну и напомню также, что структура платы (за что платить по квитанции) установлена ст. 154 ЖК РФ. Никакой платы за «установку под. двери» там нет. А то, что есть — плата за содержание и ремонт жилого помещения — должна быть обоснована как описано выше.

Саша пишет 26.03.2013 г.: почему на каком основании в разсчетках ввели графы:текущий ремонт конструкций элементов жилого здания? надбавка за текущий ремонт конструкций жилого здания? я расцениваю это грубые махинации и воровство.

Отвечаю: Данные затраты относятся к работам по содержанию и ремонту жилья, в этом нет нарушений (см. о формировании тарифов).

Сергей (Shitov_s_y)

Красноярск: Управляющая компания привлечена к ответственности за нарушение порядка формирования платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирных домах — штраф 500 тыс. руб.

Прокуратурой Железнодорожного района г. Красноярска по результатам проверки законности установления и применения тарифов за содержание и ремонт общего имущества собственникам помещений в многоквартирных жилых домах района, находящихся в управлении ООО УК «Жилкомресурс», выявлены нарушения.

В силу требований пункта 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений дома. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Нарушения при установлении и применении платы за содержание и текущий ремонт общего имущества собственникам помещений в многоквартирных жилых домах, находящихся в управлении управляющей компании ООО УК «Жилкомресурс», выявлены в 11 домах Железнодорожного района: по ул. Ленина, 133, Копылова, 48, Кецховели, 30, ул. К. Маркса, 175, ул. Л. Прушинской, 5 «а», ул. Северо-Енисейская, 46, ул.Копылова, 66, пр. Мира, 118, ул. Кецховели, 28, ул. Железнодорожников, 24, ул. Железнодорожников, 10.

С января текущего ООО УК «Жилкомресурс» года повысила плату за содержание и текущий ремонт в отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников, и без направления собственникам домов, находящихся в управлении, предложений об установлении размера платы за содержание и текущий ремонт.

По результатам проверки в отношении ООО УК «Жилкомресурс» и ее руководителя вынесено 17 постановлений о возбуждении дел об административных правонарушениях, предусмотренных ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ (нарушение порядка регулирования цен и тарифов), которые направлены на рассмотрение по существу в Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю.

В настоящее время рассмотрено 5 административных дел с наложением административного штрафа в размере 100 000 рублей за каждое правонарушение.

Аналогичные нарушения выявлены в ТСЖ и ЖСК района, в которых вопреки положениям Жилищного кодекса РФ также не организованы и не проведены общие собрания собственников жилья, размеры обязательных платежей и взносов членов товарищества решением общего собрания не утверждены, плата за содержание и текущий ремонт выставляется без решения общего собрания собственников.

По результатам проверки в отношении председателей ТСЖ «Локомотив», ТСЖ «Виктория», ПЖСК «Сопка» возбуждены административные дела по ч. 2 ст.14.6 КоАП РФ, внесены представления об устранении и недопущении впредь нарушений жилищного законодательства Российской Федерации.

Сарапул: По требованию прокурора плата жителей многоквартирного дома за содержание и ремонт жилья пересчитана, на руководителя УК наложен штраф — 50 тыс. руб.

Прокуратурой г. Сарапула проведена проверка соблюдения прав граждан управляющей компанией ООО «ГУК в ЖКХ г. Сарапула», в ходе которой установлено, что жителям многоквартирного жилого дома по ул.Пролетарская, д.34 незаконно начислялась повышенная плата за содержание и ремонт общего имущества.

Согласно жилищного законодательства размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются на общем собрании собственников помещения в таком доме. Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает возможности изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения управляющей компанией в одностороннем порядке путем индексации ранее установленных тарифов.

Прокурор г. Сарапула обязал управляющую компанию произвести перерасчет необоснованно начисленной суммы за содержание и ремонт дома. Не согласившись с доводами представления об устранении нарушений закона ООО «ГУК в ЖКХ г. Сарапула» обжаловало представление в судебном порядке. Однако, Сарапульский городской суд поддержал позицию прокурора и признал представление соответствующим закону.

В настоящее время жильцам указанного дома произведен перерасчет, излишне начисленная сумма исключена из платежных документов.

Также директор ООО «ГУК в ЖКХ г. Сарапула» по инициативе прокуратуры привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.6 КоАП РФ (нарушение порядка ценообразования, а именно завышение предельных цен (тарифов, расценок, ставок, платы)) к штрафу в размере 50000 руб.

Кировская область: Прокуратурой приняты меры в связи с необоснованным повышением платы за содержание общего имущества МКД

Прокуратура Яранского района провела проверку по коллективному обращению жильцов двух многоквартирных домов по вопросу необоснованного завышения управляющей жилищной компанией тарифов на содержание общего имущества собственников жилья.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее одного года.

Между тем ООО «УК ЖКХ Апрель-2005» без соблюдения установленной процедуры в одностороннем порядке с 1 июня 2014 года повысила почти на 15% за 1 кв. м размер плату за содержание общего имущества.

Указанное нарушение явилось основанием для возбуждения в отношении руководителя управляющей компании дела об административном правонарушении по ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ (нарушение установленного порядка ценообразования). Постановление прокурора района в настоящее время направлено для рассмотрения по существу.

Кроме того, прокурором района в адрес руководства управляющей компании внесено представление с требованием произвести перерасчет необоснованно начисленной платы за оказание коммунальной услуги. Защита прав граждан в сфере ЖКХ находится на постоянном контроле прокуратуры.

Удмуртия: Прокуратурой выявлено нарушение управляющей компанией порядка ценообразования на услугу по содержанию и ремонту жилья

В ходе проведенной Можгинской межрайонной прокуратурой проверки установлено, что в июле 2014 года ООО «УК «Жилищно-эксплуатационное управление» необоснованно увеличена плата за содержание и ремонт жилья для жильцов многоквартирного дома по ул. Гагарина, 10 г. Можги. В то время как, решение общего собрания собственников многоквартирного дома об увеличении тарифа на содержание и ремонт жилья в 2014 году с 10,65 руб. до 16 руб. не принималось.

Жилищным Кодексом Российской Федерации установлено, что если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Постановлением Администрации МО «Город Можга» для собственников помещений в указанном многоквартирном доме размер платы за содержание и ремонт жилого помещения установлен в размере 10,65 руб. за квадратный метр общей площади в месяц.

Можгинским межрайонным прокурором в отношении директора ООО УК «ЖЭУ» Алексея Пантюхина возбуждено дело об административном правонарушении предусмотренном ч.1 ст.14.6 КоАП РФ – завышение регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного) на продукцию, товары либо услуги, предельных цен (тарифов, расценок, ставок, платы и тому подобного), завышение установленных надбавок (наценок) к ценам (тарифам, расценкам, ставкам и тому подобному).

Постановление и материалы проверки направлены начальнику Территориального отдела Управления Роспотребнадзора по УР в г. Можге. В адрес ООО «УК «ЖЭУ» внесено представление об устранении выявленных нарушений с требованием, произвести перерасчет платы за содержание и ремонт жилья жителям данного многоквартирного дома за июль 2014 года.

Директор управляющей компании признан виновным в совершении указанного административного правонарушения с назначением наказания в виде штрафа в размере 50 тысяч рублей. Устранение выявленных нарушений взято Можгинской межрайонной прокуратурой на контроль.

Перераспределение экономии по отоплению на содержание и ремонт жилья незаконно

В Управление Роспотребнадзора по УР обратились собственники жилья многоквартирного дома, которым от одной из управляющих компаний г. Ижевска были направлены платежные документы (счет -извещения), где был увеличен размер платы по статье «Содержание и ремонт жилья». Вышеуказанный размер платы произведен не обоснованно. Управляющая организация произвела корректировку (перерасчет) размера платы за отопление и часть денежных средств экономии по отоплению незаконно перевела на «Содержание и ремонт жилья».

Действия управляющей организации, выразившиеся в увеличении платы за «Содержание и ремонт жилья» за счет средств от экономии платы за «Отопление» являются неправомерными. Управлением Роспотребнадзора по УР в защиту конкретных потребителей было составлено и направлено в суд шесть исковых заявлений. Исковые требования судом были удовлетворены в полном объеме и в пользу потребителей взыскано 78 тысяч рублей.

vivs пишет 17.08.2015 г.: День добрый! подскажите пожалуйста тарифы на следующее на сегодняшний день: 1.) тариф на оплату председателя совета многоквартирного дома? 2) тариф на услуги консьержа? Возможно ли не платить за данную услугу. Спасибо!

Отвечаю: Данные расценки не устанавливаются. Они могут быть частью размера платы за содержание и ремонт жилья при условии обоснованности его установления, как показано выше. Можете также посмотреть отдельные темы насчёт оплаты за старшего по дому, председателя и консъержа.

В Управление Роспотребнадзора по Удмуртской Республике обратилась жительница одного из многоквартирных домов г. Ижевска по поводу незаконного увеличения размера платы по статье «Содержание и ремонт жилья». Вышеуказанный размер платы произведен не обоснованно. Выяснилось, что управляющая компания произвела корректировку (перерасчет) размера платы за отопление и часть денежных средств экономии по отоплению незаконно перевела на «Содержание и ремонт жилья».

Действия управляющей организации, выразившиеся в увеличении платы за «Содержание и ремонт жилья» за счет средств от экономии платы за «Отопление» является неправомерными. В досудебном порядке в возврате незаконно начисленных денежных средств претензии потребителей управляющей организацией не удовлетворяются.

Управлением было подготовлено исковое заявление. По решению суда в пользу потребителя взыскано 2,3 тысячи рублей.

Оксана пишет 05.11.2015 г.: Доброе утро! Очень понравился Ваш сайт, жаль, что в нашем регионе такого не нашла. В связи с тем, что моя УК не выполняла свои функции и никак не реагировала на мои заявки я перестала им платить и все необходимые работы выполняла самостоятельно (ремонт козырька балкона, генеральная уборка техэтажа от трупов голубей(дому20 лет) и санобработка). Договор на обслуживание не подписывала (подписи собирает соседка, предоставляя жильцам пустографки, устно озвучивая за что они расписываются- потом передает их в УК и там они сами заполняют протокол - дата, место время, повестку дня). Запросила документы у УК о проделанной ими работе с отчетами за период когда у меня образовалась задолженность (так как точно знаю, что все это время они ничего не делали) - они предоставили договор, протокол и калькуляцию себестоимости содержания и ремонта жил.фонда ЖЭУ (общая на все обслуживаемые дома), где они рассчитывают тариф (очень много вопросов по этой бумажке- не знаю у кого спросить- правомерно ли они включают в его расчет оплату услуг консалтинговых фирм, материальную помощь работникам, выплату по мировому соглашению и др.). Также много вопросов с самим протоколом собрания - стоят подписи жильцов- 60% (голоса рассчитаны согласно площади квартир), но в протоколе должны быть подписи только собственников (так как есть вероятность, что подписывали квартиранты- то есть те, кто на тот момент был дома). Конечно всю ситуацию в коротком сообщении не опишешь. Есть копии документов могу выслать. Есть обращение в прокуратуру, но почитав материалы на Вашем сайте, поняла, что не грамотно его написала. Очень прошу Вас помочь, просто не знаю куда еще обратиться за помощью. В доме 25 квартир- 10 квартир не подписывали договор, еще несколько квартир, из тех, что подписали -сомнения, что собственники) Коммунальные услуги (свет, вода, тепло, мусор, взнос на капремонт мною оплачены в полном обьеме и задолженности по этим услугам не было и нет)

Отвечаю: Добрый день! Подобные обращения - жалобы на необоснованное начисление платы - уполномочена рассматривать Госжилинспекция по Вашему региону. Чтобы Ваше обращение в надзорный орган было хорошо рассмотрено, надо аргументировать свои доводы, подкрепив их ссылками на нормативные акты. Также нужно учитывать полномочия данного органа (что он может сделать, какие меры принять). Основные моменты, на что ссылаться, приведены выше. Насчёт остального ответил по e-mail.

/// В переписке старайтесь избегать фраз «возникает вопрос», «не понятно» и т.п. Вы ведь обращаетесь с заявлением о нарушении законов. Вот эти нарушения и излагайте, как вы их видите. Но чем больше ссылок на законы – тем, конечно, лучше. Дайте понять, что вы знаете законы (и на самом деле, знайте их), иначе вам будут их снова и снова «разъяснять».

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎