Как правильно составить договор аренды в Санкт-Петербурге

Сдача квартиры в аренду приносит неплохой доход – это ни для кого не секрет. Однако, если сделать все, спустив рукава, аренда может принести еще и большие проблемы. Ваш гарант – это правильно составленный договор. Мы разобрались, на что нужно обратить внимание, чтобы не потерять ни денег, ни мебели.

СРОКИ И РАЗМЕРЫ ОПЛАТЫ

Цену на квартиру в аренду устанавливает сам хозяин. Распишите в договоре, входит ли туда плата за коммунальные услуги, как будут перечисляться деньги – на карту или наличными в руки.

- В договоре можно указать, что арендная плата может меняться в соответствии со средней рыночной ценой. Напишите конкретные условия индексации, исходя из которых уже будет меняться сумма оплаты,- говорит Константин Барсуков.

Для того чтобы факт зафиксировать сам процесс передачи денег, сделайте таблицу с распиской, где каждый месяц будете указывать, сколько денег вы получили от съемщиков. Если вы договаривались, что квартирант купит что-то в дом или сделает какой-то ремонт за свой счет в минус аренды, то все изменения в платежах тоже нужно фиксировать там.

ТВОЙ ДИВАН – ТВОЕ БОГАТСТВО

Одна из важных частей договора, которой часто пренебрегают, - это опись имущества. Необходимо не просто указать, что в квартире есть диван, телевизор, кухонный гарнитур и книжная полка, а еще и расписать их состояние более подробно.

Вы сами можете составить таблицу приложения к договору, где перечислите все ценные предметы мебели и то, как они выглядят. Если постараться еще больше, то можно к каждому из них сделать фотографию, но этим лучше озаботиться уже во время сдачи квартиры людям. Ваши будущие квартиранты должны видеть, что фотографии сделаны в настоящий момент.

КТО ПЛАТИТ ЗА КОММУНАЛКУ

Коммунальные услуги зимой, когда в квитанциях появляется строчка «отопление» доходят до запредельных цифр. Поэтому разобраться, кто за что платит – это важно. И так же важно подробно это расписать в договоре.

Существует несколько вариантов: за коммунальные услуги платит арендатор, или платит владелец жилья, или они делят эту сумму. Например, за свет, воду и газ по счетчикам расплачиваются квартиранты, а на «капитальный ремонт» и прочие услуги сдают уже арендодатели. Или же хозяин квартиры устанавливает среднемесячную сумму, исходя из прошлых квитанций.

- Владельцы жилья при заключении договора на коммунальные услуги могут попросить фиксированную сумму, а потом они резко вырастут по счетчикам. В этом случае будет лучше, если условия договора содержат условия повышения и понижения суммы расходов на коммунальные услуги и условия индексации, - объясняет нам Константин Барсуков, член российской гильдии риэлторов.

Чтобы обезопасить себя от задолжностей, хозяину лучше взять заботы по оплате коммуналки на себя. То есть по квитанции жилец платит владельцу квартиры, а он уже относит деньги в кассу. Если эту работу все-таки оставляют на совести квартирантов, то нужно хотя бы снять показания счетчика перед сдачей квартиры в аренду, чтобы наверняка знать, сколько набежало с момента заселения новых жильцов.

КОГДА ДОГОВОР ТЕРЯЕТ СИЛУ

Пропишите в договоре подробно все условия, при которых вы с жильцом разойдетесь. Здесь есть два типа: когда соглашение расторгается с предупреждением (как правило, за месяц), и когда жилец выселяется раньше.

- Когда договор расторгается с предупреждением за месяц, многие делают ошибку и не берут плату за этот месяц, а просто оставляют у себя залог, который взяли при заключении договора. Но у нас были случаи, когда жильцы за последний месяц портили состояние квартиры, а денег с них уже не добьешься, - говорит Константин Барсуков.

Если договор расторгается досрочно и без предупреждения, как правило, залог не возвращают. Хозяину квартиры нужно будет искать жильцов, так что в это время квартира будет простаивать.

Также пропишите в условиях, когда вы можете попросить квартирантов съехать раньше времени. Например, ели на них неоднократно жаловались соседи, если они нарушают режим тишины, если квартирант задержал плату несколько раз или если в доме устроили погром. Залог в этом случае также не возвращается.

НА ЧТО ЕЩЕ НУЖНО РАЗРЕШЕНИЕ

Не забудьте указать в договоре, хотите ли вы видеть в квартире домашних животных. Даже если у ваших жильцов сейчас нет собаки, то они могут захотеть ее завести. Хуже, если они захотят завести 15 попугаев или домашнего поросенка. Укажите, что это возможно только с вашего письменного согласия или вообще запрещено.

То же самое касается друзей и родственников, которые приехали погостить. Обговорите, на каких условиях в квартиру могут въехать новые жильцы. Лучший вариант здесь – ваше письменное разрешение.

Еще один регулируемый вопрос – это ремонт. Уточните, могут ли квартиранты изменять как-то квартиру, должны ли они согласовать это с вами и, в конце концов, кто это оплатит. Если этой строчки нет в договоре, значит, вопрос не регулируется, то есть у квартирантов с юридической точки зрения руки развязаны

ДОГОВОР С РИЭЛТОРОМ

В Петербурге при сдаче жилья за услуги риэлторов платит съемщик. За свою работу они берут от 50 до 100 процентов месячной цены на квартиру. Ситуация, когда арендодатель идет к риэлтору и платит ему, - скорее исключение, но и она тоже возможна.

Работу риэлторов хозяева квартир берут на себя, если их жилье из категории «дорогих» - то есть цена выше 50 тысяч в месяц. Избавляя квартирантов от комиссии, хозяин делает свою квартиру более привлекательной для жильцов.

- Если рассматривать такую ситуацию, то оплата комиссии должна давать гарантии. Например, если квартиранты съехали раньше окончания срока договора, то что, снова комиссию платить? В таких ситуациях агентство должно бесплатно найти новый вариант. Нормальное риэлторское агентство само предлагает такую гарантию, но вам лучше убедиться, что она прописана в договоре, - советует наш эксперт.

Как правильно составить договор аренды в Санкт-Петербурге

Читайте также