6. Преимущественное право покупки в российском гражданском праве
Анализ отечественной судебной практики по разрешению споров о преимущественном праве покупки, существующая в цивилистической доктрине критика в адрес законодательства о преимущественных правах демонстрируют проблему совершенствования правового механизма данного института.
В настоящее время условия осуществления преимущественного права покупки вытекают из ст. 250 ГК РФ, где сказано, что при нарушении права преимущественной покупки управомоченному лицу предоставляется возможность в течение двух месяцев в судебном порядке перевести на себя права и обязанности покупателя. В случае невозможности применения данного способа защиты, например, при передаче вещи третьим лицам, истребование имущества не допускается*(462). Усложнение имущественного оборота востребовало закрепление преимущественного права покупки в различных отраслях российского законодательства.
На наш взгляд, создание в отечественном правопорядке востребованного современными социально-экономическими условиями института представляется невозможным без признания ряда классических положений: разграничения вещного и обязательственного права преимущественной покупки, а соответственно, и разработки для вещного права преимущественной покупки соответствующего правового режима в виде необходимости государственной регистрации права, закрепления свойства следования, распространения принципа закрытого перечня и закрепления содержания законом, предоставления вещно-правовой защиты.
При этом принципиального решения требуют следующие положения.
Первое. Особого внимания заслуживает вопрос о допустимости оснований возникновения вещного права преимущественной покупки. В качестве таковых могут выступать основания, предусмотренные как законом, так и договором (безусловно, в рамках принципа закрытого перечня вещных прав).
2. Что касается известного российскому праву права преимущественной покупки при продаже доли сособственника в общей собственности на недвижимое имущество (ст. 250 ГК РФ), то следует заметить, что оно имеет сходные черты с немецким Subektiv-dinglichе Vorkaufsrecht, поскольку, как уже говорилось, предоставляет сособственнику доли в праве общей собственности возможность перед всеми другими приобрести вещь в собственность, это право следует за вещью. Вместе с тем очевидно и другое: в данном случае право преимущественной покупки должно подлежать государственной регистрации и вещно-правовой защите. В связи с этим нельзя не обратить внимания на закрепленное п. 6 ст. 42 ЖК РФ правило о том, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. В юридической литературе справедливо указывается, что в этом случае речь должна идти не о праве на вещь (комнату), а лишь о доле собственника в праве общей собственности на квартиру, с распространением положений ст. 250 ГК РФ.
3. На наш взгляд, особым случаем права преимущественной покупки должно выступать право стороны (будущего покупателя) предварительного договора купли-продажи. Отношения, возникающие при заключении предварительного договора, имеют большие сходства с отношениями, порожденными известной немецкому праву предварительной записью в Поземельной книге (Vormerkung). Выше уже говорилось о том, что в немецком законодательстве регистрации права преимущественной покупки придают силу предварительной записи*(466). Вещно-правовая конструкция права, возникающего при заключении предварительного договора, представляется востребованной в отечественной практике применения законодательства о недвижимости. Ряд примеров из правоприменительной практики демонстрируют необходимость усиления средств защиты права сторон предварительного договора*(467). Поскольку норма ст.
4. Возможность договорного установления преимущественного права покупки прямо не предусмотрена в нашем законодательстве, однако она не исключается исходя из п. 1 ст. 8 ГК РФ, которая закрепляет, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В отечественной доктрине отмечается востребованность практикой правоприменения договорных способов установления вещного права преимущественной покупки*(468). Думаем, что нет препятствий для установления преимущественного права покупки в качестве условия договоров купли-продажи, дарения, мены (применяемого однократно, либо на несколько случаев продажи или на определенный срок), так и в самостоятельном договоре (например, право преимущественной покупки недвижимости членом семьи). Нет оснований для запрета установления преимущественной покупки в пользу продавца (право обратной купли по аналогии с немецким Wiederkaufsrecht). Это право может быть условием договора имущественного найма недвижимости при установлении в пользу нанимателя преимущественной покупки объекта найма.
Второе. При конструкции права преимущественной покупки можно взять в качестве образца положения немецкого законодательства о возможности реализации права после заключения письменного договора между обязанным и третьим лицом. В российском законодательстве согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. А в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 24) при продаже данной доли постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее*(469).
Из сформулированных правил вытекает весьма серьезная презумпция. Поскольку в извещении продавца, совершенном в письменной форме, должна быть указана цена и другие условия, на которых продается вещь, то напрашивается вывод о том, что продавец до извещения должен был провести переговоры с третьим лицом (лицами), определить с ними цену и иные условия продажи. Более того, цена и условия продажи, указанные в извещении, должны быть окончательными, ибо если впоследствии продавец отойдет от них, его действия не будут соответствовать закону. С точки зрения достижения баланса интересов всех участников анализируемых отношений письменное извещение имеет ряд недостатков. Во-первых, оно не гарантирует заключения договора купли-продажи в будущем именно на указанных в ней условиях (поскольку не является предварительным договором). Во-вторых, являясь односторонним актом продавца, значительно его ограничивает в возможностях выбора покупателя, поскольку если продавец односторонне установил цену и условия договора, ему сложно будет подобрать соответствующего покупателя. В-третьих, поскольку во многих случаях одним из стимулов реализации права преимущественной покупки выступает предотвращение вступления в доверительные отношения общей собственности постороннего лица, личность покупателя играет решающее значение при принятии управомоченным лицом решения о покупке.
Таким образом, все представленные аргументы указывают на необходимость совершенствования формы, в которой продавец должен сформулировать условия продажи, при этом, безусловно, до извещения управомоченного лица он должен достигнуть соглашения с третьим лицом (предполагаемым покупателем). Наиболее подходящим вариантом такой формы может стать известный зарубежным законодательствам письменный договор купли-продажи недвижимости. При этом следует подчеркнуть, что данный договор не следует смешивать с известным немецкому праву обязательственным договором, который требует совершения впоследствии вещного договора. Как уже отмечалось ранее, отсутствие в отечественной доктрине деления сделок на распорядительные и обязательственные не имеет оснований для внедрения конструкции вещного и обязательственного договоров. Думается, что соответствующий письменный договор, которым предлагается заменить письменное извещение, вполне бы мог вписаться в известную нашему праву систему предварительного и основного договора.
В заключение необходимо отметить, что при условии формирования вещного преимущественного права покупки недвижимости в соответствии с предложенной выше конструкцией данный институт получит развитие в отечественном гражданском праве. И думается, что нагнетание страстей в отечественной цивилистике по поводу отсутствия надобности данного института, ограничивающего собственника при распоряжении вещью, является суждением, не свойственным отношениям с развитым оборотом недвижимости. Безусловно, внедрение вещного преимущественного права покупки недвижимости должно происходить с учетом российских традиций регулирования имущественных отношений, без навязывания не свойственных нашему праву институтов предварительной записи и вещного договора.
Создание в отечественном праве конструкции права преимущественной покупки недвижимости в вещно-правовой трактовке при условии закрепления в законе указанных выше условий его осуществления сможет наиболее эффективным образом достичь целей, для которых служит институт ограниченных вещных прав, а именно, как указывал в свое время великий русский цивилист И.А. Покровский, стать одной из юридических форм, ". которые обеспечивали бы возможность известного прочного, т.е. независящего от простого личного согласия, участия одного лица в праве собственности другого"*(470). И еще раз обратим внимание на то, что вещное участие управомоченного лица в силу преимущественного права покупки "в праве собственности другого" заключается не в возможности владения и (или) пользования, а в возможности приобретения чужого недвижимого имущества преимущественно перед всеми третьими лицами при определенных условиях (которая в классическом учении о вещном праве признается вещным правомочием). Думается, что эта "вещная" особенность преимущественного права покупки недвижимости, "забытая" отечественной цивилистической доктриной и законодательством, должна быть учтена при формировании системы вещных прав российского гражданского права.