Машино-место как объект гражданских прав

1. Машино-место, не обособленное конструктивными элементами и представляющее собой двухмерный объект, обладает свойством дискретности. Пространственное обособление объектов представляет собой лишь частный ее случай. Обособить же такой объект, как машино-место, возможно с помощью ряда приемов качественного анализа и учета применительно к данной предметной области (кадастровый учет недвижимого имущества); 2. Самостоятельное функциональное предназначение, возможность независимого использования машино-места, его оборотоспособность также служат предпосылками необходимости выделения его в качестве самостоятельного объекта гражданских прав; 3. Законодательная конструкция доли в праве собственности на объект, в котором расположены машино-места (ст.245-252 ГК РФ), является основной альтернативой признанию машино-места самостоятельным объектом гражданских прав. Тем не менее, она существенно затрудняет реализацию правомочия по распоряжению данным объектом, поскольку ст.250 ГК РФ устанавливается преимущественное право покупки продаваемой доли для остальных участников долевой собственности. 4. В результате признания самостоятельными объектами прав машино-мест помещение, здание или строение как единый объект гражданских прав юридически прекращает существовать, становясь простой совокупностью названных вещей; 5. На имущество, оставшееся в результате выделения машино-мест, следует распространить режим общей долевой собственности, аналогичный установленному в ст.290 ГК РФ режиму общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.

Позиция против вышеизложенной

Законодатель термин «машино-место» не употребляет. Для машиномест даже не предусмотрено правильное написание термина, поскольку в некоторых случаях употребляется термин «машиноместо», а в других разах - «машино-место». Легальное определение данного термина в федеральном законодательстве отсутствует, что весьма затрудняет правовое регулирование отношений по использованию машиномест.

В законодательстве Москвы содержится определение машиноместа в объектах гаражного назначения — это структурно-обособленное пространство в гаражном комплексе площадью не менее 18 кв. м для длительного хранения одной автомашины с прямым доступом к помещениям общего пользования в таком гаражном комплексе, а также помещениям вспомогательного использования, предназначенным для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с хранением автомашины.

Определение ВАС РФ от 27.10.2011 N ВАС-11450/11 по делу N А40-124539/09-54-801

Материалы судебной практики свидетельствуют о наличии двух подходов к юридическому оформлению прав, предполагающих пользование парковочным местом. В некоторых случаях суды, опираясь на данные технических (кадастровых) паспортов, признают парковочное место недвижимым имуществом - помещением в составе другого объекта недвижимости: нежилого помещения (парковочного зала) или нежилого здания (Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2008 N КГ-А40/4518-08-1,2). В других случаях суды полагают, что парковочное место самостоятельной вещью не является, а представляет собой часть недвижимой вещи - нежилого помещения или нежилого здания, а пользователь парковочного места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования соответствующей недвижимой вещью (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2008 N А33-10690/2007).

Наиболее часто судебные споры касаются оспаривания отказов в выдаче технического паспорта на машиноместо или обжалования отказов в государственной регистрации прав на машиноместа в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Анализ значения термина «машиноместо» позволяет сделать вывод о его определенной двойственности. Во-первых, это количественный показатель, условная единица, принимаемая для расчета максимального количества транспортных средств, размещение которых возможно на данном объекте. Тогда перед нами расчетный показатель вместимости автомобилей в нежилом помещении (в том же подвале, например), право пользования которым следует оформлять на договорных отношениях с владельцем нежилого помещения (подземной стоянки в жилом здании и т.д.). Во-вторых, это часть нежилого помещения в здании или сооружении, предназначенная для размещения транспортных средств для личных, коммерческих или иных (например, общественных) целей.

Интерес представляет второе значение термина, поскольку проблема оборота машиномест как объектов недвижимости обусловлена, прежде всего, неясностью их правового режима.

Согласно п. 3.1 СНиПа 21-02-99 «Стоянки автомобилей» стоянкой для автомобилей (автостоянка) является здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенные только для хранения (стоянки) автомобилей.

Правовая природа машиноместа действительно гораздо ближе к сущности нежилого помещения, нежели здания (сооружения), однако само машиноместо должно рассматриваться в качестве части нежилого помещения, в том числе органами, осуществляющими кадастровый учет объектов недвижимости.

Нужно отметить, что органы БТИ в Москве до 2010 г. учитывали машиноместа как отдельные объекты недвижимого имущества. Следовательно, перед использованием для хранения автомобиля в каком-либо здании или сооружении, необходимо было получить поэтажный план здания или сооружения и экспликацию (пояснение к архитектурному проекту, эскизу или отдельной его части (как правило плану) в виде перечня с указанием некоторых количественных, качественных, технических характеристик помещений. Наиболее распространенным видом экспликации является таблица, которая содержит числовые данные общей площади помещения и отдельных его частей).

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ) систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе является государственный кадастр недвижимости. Согласно п. 3 ст. 1 Закона № 221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование данного недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Исходя из того, что машиноместо — часть нежилого помещения, необходимо выделить следующие характеристики машиномест, отличающие их от иных частей нежилых помещений (например, нежилых комнат, входящих в структуру того или иного помещения).

1. Машиноместо может использоваться только в целях стоянки (хранения) транспортных средств, что исключает возможность переустройства (переоборудования) данного объекта с изменением его функционального назначения.

2. Пространство нежилого помещения всегда ограничено его конструктивными элементами (стенами, перегородками и т. д.). Нередко пространство машиноместа в силу прямого указания нормативных актов бывает ограничено лишь условно (то есть, не имея естественных границ своего внутреннего пространства, обозначенных инструктивными элементами, машиноместо может быть идентифицировано и учтено как индивидуально-определенная вещь в соответствующей технической документации).

3. Машиноместо в отличие от иных объектов недвижимости используется только ограниченный промежуток времени (в момент нахождения на его поверхности транспортного средства). В тот период, когда владелец машиноместа не использует его по назначению, нередко возникает ситуация, когда машиноместо юридически вовлечено в хозяйственный оборот, а фактически (физически) нет.

Письмо Минэкономразвития от 25 июля 2011 г. N Д23-3155

«Действующее законодательство не содержит определений понятий "машино-место" или "парковочное место", такие объекты не определены в качестве недвижимых вещей или объектов капитального строительства.

Согласно положениям ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации и ч. 7 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" помещение должно быть изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Таким образом, в случае, если машино-место или парковочное место удовлетворяет указанному требованию, оно может быть учтено в качестве помещения в здании либо сооружении».

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 N А05-9845/2010

«Суд установил, что согласно приведенным нормам объектом долевого строительства по договору, подлежащему госрегистрации, является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые являются индивидуально-определенными вещами. Машино-место к таковым не относится. В представленных на регистрацию документах нет сведений о каких-либо физических границах (конструкциях), которыми машино-место будет изолировано от других машино-мест в помещении автостоянки.

Нанесение краской на покрытие пола линии разметки не свидетельствует о том, что машино-место является индивидуально-определенной вещью».

Согласно положениям ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ и ч. 7 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре недвижимости) помещение должно быть изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении. Машино-место, удовлетворяющее этому требованию, может быть учтено в качестве помещения (в данном случае – нежилого) в здании либо сооружении. Госрегистрация прав на машино-место - помещение осуществляется на основании документов, указанных в Законе о госрегистрации, включая кадастровый паспорт такого помещения.

Если машино-место не отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к недвижимому имуществу, госрегистрации подлежит доля в праве собственности, соответствующая данному машино-месту. Но эта процедура станет возможной только после внесения соответствующих изменений в действующее гражданское законодательство.

Обратимся и к иностранному законодательству. Напр., в Австрии согласно закону о жилищной собственности 2002 г. парковочные места для автомобилей отнесены к имуществу, находящемуся в общей (долевой) жилищной собственности.

Итог:

Машино-место, не имеющее естественных границ, не отвечает признакам недвижимой вещи и самостоятельного объекта гражданских прав.

Объектом недвижимости является не машино-место, а сама автостоянка (парковочный зал) как совокупность машино-мест.