Сложный выбор: жить в тесноте, снимать жилье или решиться на ипотеку

Собственная квартира – мечта многих россиян, только воплотить ее может далеко не каждый. Если старшее поколение еще помнит, как жилье «давали» от предприятий, то сегодня его можно только наследовать, получить в результате размена или купить. Последний вариант становится все доступней благодаря снижению ставки по ипотечному кредитованию, но подходить к нему нужно очень ответственно, предварительно взвесив все «за» и «против».

Липчане выбирают ипотеку

В 2017 году рынок ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) пережил настоящий бум, достигнув максимального роста в декабре, когда средневзвешенная процентная ставка по рублевой ипотеке упала до 9,79% (11,54% в декабре 2016 года). По данным Центробанка, в прошлом году объем выданных россиянам ипотечных кредитов достиг 2 трлн рублей (+37,2% по отношению к предыдущему отчетному периоду) – в целом за год жители страны взяли 1,1 млн таких кредитов.

В Липецкой области, по статистике Банка России, средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца, в период с 1.01.2017 по 1.01.2018 года упала с 11,7 до 9,59%, а количество предоставленных ипотечных кредитов на 1 января 2018 года достигло 7 411 (против 6 439 на 1 января 2017 года) на общую сумму 11,099 млрд рублей, показав рост на 21% (годом ранее – 8,748 млрд рублей).

Таким образом, к началу текущего года общая задолженность липчан по ипотечным жилищным кредитам составила 27,764 млрд рублей, и из них только 183 млн приходится на просроченную задолженность. То есть в Липецкой области платежи исправно погашаются по 99,34% ипотечных кредитов региона, а на «недобросовестных плательщиков» приходится всего 0,66%, что вдвое ниже, чем в целом по стране.

Стоит ли «ловить момент»?

Если, посмотрев на эти цифры, вы собрались немедля бежать в банк и оформлять ипотеку, умерьте пыл, сядьте и займитесь оценкой своей текущей жизненной ситуации. Возьмите калькулятор, сложите все имеющиеся у семьи доходы и досконально подсчитайте, на что вы их тратите. Не помните, куда уходят деньги? Отведите на фиксирование всех затрат хотя бы месяц, а лучше два. Это вообще полезная практика – она позволяет выявить «черные дыры», незаметно съедающие часть вашего бюджета.

В случае если при безбедном существовании у вас остается солидный (или хоть какой-то) резерв, еще немного, например, полгода, поживите, откладывая сумму, которую вы ежемесячно собираетесь отчислять на ипотеку. Так вы наглядно увидите, какой станет ваша жизнь в ближайшие 10–20 лет. Помните – ежемесячные платежи по всем кредитным обязательствам не должны превышать 30% совокупного семейного дохода, в противном случае вам придется на долгое время уйти в режим тотальной экономии, и к окончанию всех выплат ни квартира, ни приобретенные таким образом товары уже не будут вас радовать.

Не забывайте о первоначальном взносе – знатоки рекомендуют не поддаваться искушению, выбирая вариант «первоначальный взнос – меньше 10%», и уж тем более не рассматривать «ипотеку без первоначального взноса». Оплатить сразу нужно хотя бы 20% от стоимости жилья, а в идеале – единовременно внести больше половины от цены квартиры. Ведь чем больше взнос, тем легче потом платить. А вообще, лучше предусмотреть возможность досрочного погашения ипотечного кредита – большинство россиян именно так и поступают, беря кредит на 15 лет, почти каждый месяц выплачивая больше, чем требуется по графику, в итоге расплачиваясь за 7 лет – и получая значительную экономию.

В этом плане российское ипотечное законодательство либерально – у нас отменены штрафы за досрочное погашение кредитов, и полностью расплатиться можно хоть через месяц после оформления договора. Это и рационально, и психологически комфортно, но может привести к коллапсу при смене или потере работы – ваши предыдущие «героические действия» в случае просрочки банк учитывать не будет.

Поэтому, прежде чем начинать досрочно гасить кредит (да и вообще его брать), позаботьтесь о создании «финансовой подушки безопасности». Оставьте небольшой резервный фонд (в размере 3–6 месячных доходов семьи). Он пригодится для купирования различных финансовых форс-мажоров. Нельзя все до копейки тратить на ипотеку, рассчитывая в дальнейшем на стабильный доход, премии и бонусы, которые работодатели, оказавшись в кризисной ситуации, сокращают в первую очередь. Да и можете ли вы гарантировать, что через 10 лет не останетесь без работы? Всегда держите в голове наихудший сценарий – и будьте к нему готовы, особенно, если у вас уже есть дети или вы планируете их завести.

Счастливое детство – или квартира, чтобы растить детей?

На первый взгляд, вопрос парадоксальный: ведь многие родители готовы на все, чтобы у их детей было счастливое детство в просторной квартире, а не в тесной комнатушке. Но, покупая квартиру в ипотеку с минимальным первоначальным взносом и максимальной ежемесячной платой (до 50% от дохода), стоит задуматься, таким ли счастливым будет детство ваших малышей. Если ради покупки квартиры вам придется экономить на всем, у детей не будет соответствующей их возрасту мебели, игрушек, полноценного питания, хорошей одежды; отдельное жилье хотите вы – а походов в парк «на карусельки» и даже элементарных посиделок в кафе (не говоря уж о поездках на море) лишатся ваши дети. Вдумайтесь: если вы заранее не просчитаете свои возможности, у них всего этого не будет более 15 лет – пока они сами не начнут зарабатывать!

Такую ситуацию специалисты называют распространенной ошибкой молодых людей, но она типична и для более зрелого возраста. Специалисты рекомендуют семьям с детьми не бросать все усилия на реализацию амбициозных планов по покупке «идеального жилья», а снизить требования к квартире, выбрав вариант подальше от центра или меньшей площади. Тогда малыши не будут лишены простых (но таких дорогостоящих сегодня) радостей и общения с родителями, которые в противном случае будут все время пропадать на двух работах, а после валиться с ног.

С другой стороны, если супруги планируют многочисленное потомство, они могут рассчитывать на досрочное погашение хотя бы части ипотеки при помощи государства. В этом им поможет материнский капитал, который сегодня составляет 453 тысячи рублей и выдается семье раз в жизни при рождении второго или последующего ребенка. Потратить его на улучшение жилищных условий можно, не дожидаясь трехлетнего возраста ребенка, и именно так, по статистике, этими средствами воспользовалось свыше 90% получивших их семей. В Липецкой области на погашение кредитов по ипотеке пособие направили 13 тысяч обладателей сертификатов.

Кроме того, в Липецкой области многодетные семьи могут получить финансовую помощь и со стороны региональных властей после рождения (усыновления) третьего и последующих детей, детей-близнецов, а также одновременного появления на свет трех и более детей.

Размер регионального материнского капитала:

• После рождения третьего и последующих детей родители получают 50 000 рублей.
• В случае рождения детей-близнецов выплачивается по 50 000 рублей на каждого ребенка.
• При появлении на свет одновременно троих и более детей родители могут рассчитывать уже на более крупную сумму – 1 200 000 рублей.

В отличие от федеральной программы и правил предоставления материнского капитала в других регионах, жители Липецкой области вольны использовать полученные средства по своему усмотрению. Каких-либо целевых назначений у местного пособия нет.

Рассказывает липчанка Нина К:

– Мы взяли квартиру в ипотеку 2,5 года назад. К тому времени у нас уже был один ребенок, а собственный бизнес мужа приносил то доход, то убытки. Мы решили – если не сможем платить, будем сдавать (квартира в элитном доме, сдача ее в аренду вполне может покрыть расходы на съем жилья попроще и частично платеж банку). К счастью, такое время еще не наступило и дай бог не наступит. У нас родился второй малыш, мы погасили часть ипотеки маткапиталом, и платеж уменьшился, а сама квартира за это время серьезно подорожала. Если сейчас мы бы решили ее продать, нам бы уже хватило на квартиру-студию без доплат. И пусть мы все живем в долгах (ипотека, кредит на машину, кредит на ремонт и т. д.), мы счастливы, делаем потихоньку ремонт в НАШЕЙ квартире, где у детей есть своя комната. А как вообще возможно накопить на квартиру, если жилье ежегодно дорожает?

Единственное, жалеем, что не спохватились раньше и три года жили по съемным углам. Жаль, что выкинули столько денег на ветер. Ну и если взяли бы квартиру в этом доме на полгода раньше, на стадии строительства, то сэкономили бы еще 400 тысяч.

Вы решились на ипотеку. Ваши действия:

• Первым делом ознакомьтесь с текущим состоянием рынка жилья, сопоставьте цены и качество. Не полагайтесь на интернет-ресурсы, обязательно лично осмотрите не меньше десятка предложений. Оцените инфраструктуру – не стоит гнаться за дешевизной, если при этом у вас по утрам будет уходить полчаса на доставку ребенка в детский сад, а дочери-первокласснице придется переходить несколько раз дорогу, чтобы попасть в школу.
• Изучите предложения нескольких банков, сравнив условия предоставления ипотечного кредитования. Выбирайте тот, где будет самая низкая ставка – для длительных кредитов это является основополагающим критерием. Ездить по офисам для этого не обязательно – в Интернете достаточно ресурсов с функцией «ипотечный калькулятор», которая позволяет сделать предварительный выбор не выходя из дома. Важно: берите ипотеку только в рублях, чтобы не зависеть от курсовых колебаний валют.
• Не забывайте о «подушке безопасности» и при подписании длительного кредитного договора не отказывайтесь от страховки.

Комментирует руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута:

«Не стоит забывать про страховку. Хорошо, если беды с нами случаются редко, но обратная сторона спокойствия – непонимание важности и необходимости приобретения страховой защиты. Однако стоит задуматься, а что будет с семьей в случае потери кормильца? Как они будут погашать ипотеку? Скорее всего, банк будет вынужден требовать вернуть кредит или забрать квартиру, а вот страховка могла бы помочь семье избежать дополнительной трагедии. Поэтому, прежде чем отказываться от страховки, стоит позаботиться и о таких крайних случаях».

Если платить стало нечем

Как уже говорилось, за 15–20 лет в жизни как отдельно взятой семьи, так и в целом государства может произойти что угодно. Надо понимать, что никакие мировые потрясения, финансовые кризисы, дефолты не служат для банка оправданием или смягчающим обстоятельством при просрочке платежей. Если вы даже по объективной причине лишились работы, но не погашаете платеж в течение 3 месяцев, то на 91-й день просрочки банк подаст на вас в суд с перспективой выселения из квартиры, даже если к тому времени вы оплатили уже почти всю ее стоимость.

Чтобы этого избежать, обратитесь в кредитный отдел банка первым. Представьте документы, подтверждающие вашу временную неплатежеспособность и подтвердите, что готовы платить, как только ситуация разрешится. Хотя практика «платежных каникул» в России еще не отработана, если банк сочтет проблему объективной, вам могут на какой-то период снизить размер ежемесячных платежей. Но по окончании этого срока придется наверстывать упущенное и платить вдвойне, так что учитывайте это при планировании своих последующих расходов.

Еще один способ снизить нагрузку – договориться об увеличении срока кредитования. Ежемесячный платеж снизится, но платить придется дольше, а переплата за квартиру значительно возрастет: «растянув» ипотечный жилищный кредит до 25 лет, вы заплатите за свои «квадратные метры» тройную стоимость, а первые годы 90% от платежа будут уходить на проценты, фактически не сокращая тело долга.

Хорошим подспорьем для ипотечников в последние годы стало рефинансирование. Это программа, позволяющая погасить задолженность по старому кредиту путем оформления нового, с меньшей процентной ставкой. Рефинансировать кредит можно двумя способами: переоформить его в том же банке на новых условиях путем составления допсоглашения или получить кредит в другом банке, заново пройдя процедуру оформления договора.

Как вернуть часть денег

Не все знают о том, что один раз в жизни каждый россиянин может вернуть себе 13% от цены приобретенной недвижимости, если его стоимость не превышает 2 млн рублей. Этот так называемый «имущественный налоговый вычет» соответствует сумме вычитаемого из наших зарплат подоходного налога. В общей сложности каждый из нас после покупки жилья может получить на руки 260 тысяч рублей. Причем этот вычет не является одноразовым – часть денег можно вернуть после покупки квартиры, например, за 1,2 млн, а позже приобрести еще одну квартиру и оформить скидку с оставшихся 800 тысяч рублей. А в случае ипотеки, взяв банковскую выписку по итогам года и предоставив ее в налоговую, можно получить от государства и 13% от суммы уплаченных процентов.