Ипотечный кредит на долю квартиры под залог

Случается, что супруги или родственники совместно владеют каким-либо недвижимым имуществом, либо же бывшие супруги (или группа родственников) делят жилую площадь, и в результате такого совместного владения довольно распространенной практикой является ипотечный кредит на долю квартиры.

Например, согласно отчетности Сбербанка, такая ипотека составляет примерно 25% всех ипотек банка.

Ипотечный кредит на покупку доли квартиры имеет место, если соблюдаются следующие условия:

1. Имеется какое-либо жилье, владение которым разделяется в долях. Таким образом, есть несколько собственников, и каждый из них владеет частью представленной недвижимости – частью дома или квартирной комнатой.
2. Долевой принцип во владении недвижимостью таков, что есть доминирующий собственник, во владении которого находится большая часть дома или квартиры. Либо же кто-либо из владельцев хочет выкупить ипотекой долю всех остальных собственников, чтобы стать полноправным владельцем, а остальные готовы согласиться на это, так как денежный эквивалент комнаты для них представляет больший интерес, чем сама комната в квартире.
3. В результате ипотечного кредита на покупку доли в доме или квартире останется только один полноправный собственник.

Причины осторожной политики кредитных организаций в области долевых ипотек

Например, есть три собственника четырехкомнатной квартиры. Один из них владеет 2 комнатами, у двух других – есть по 1 комнате. Если у этих двоих нет возражений, то первый владелец выплачивает денежную компенсацию в размере рыночной стоимости комнат (подсчитывается на основе общей рыночной стоимости квартиры).

И все – приобретение доли квартиры завершено, и иметь дело с банком теперь будет только этот единственный собственник, что должно быть очень выгодно для организации, выдающей кредиты. Однако банки далеко не всегда дают ипотеку на покупку доли в квартире.

Большое количество отрицательных решений по данному вопросу имеют следующие причины:

1) По статистике, примерно в 90% инцидентов с долевым владением квартирами участники имеют либо имели родственные/близкие отношения. Это разведенные супруги, родители и дети, братья и сестры.

Поэтому нередки ситуации подлога, когда заемщик получает кредит на долю квартиры, отдает деньги своим совладельцам (покупает долю квартиры у родственника), становится полноправным собственником жилой недвижимости и начинает гасить кредит теми же деньгами, поскольку родственники по договоренности вернули ему средства.

У такой махинации могут быть разные причины. Например, родственники имеют задолженности по кредитам, и для того, чтобы избежать потери имущества, решили таким образом временно передать его заемщику.

И если для кредитора не имеют значения обстоятельства предоставления кредита, то с юридической точки зрения такое оформление долей по ипотеке можно трактовать как мошенничество. И поскольку кредитные организации дорожат своей репутацией, они тщательно выбирают клиентов для выдача ипотеки для покупки доли в квартире.

2) Но это не главная причина. Основная причина состоит в том, что заемщик после реализации ипотечного кредита на долю в недвижимости не становится единоличным владельцем дома или квартиры.

Например, на заемные средства приобретается всего одна комната, и для кредитной организации это означает, что при банкротстве заемщика банк не сможет извлечь пользу из полученного залогового имущества.

3) И последним является юридический фактор: когда заемщик хочет приобрести часть жилой площади, на которую уже имеет права кто-то из родственников, например, по дарственной или завещанию. Тогда потенциальный владелец может оспорить в суде сделку купли-продажи, после чего заемщик потеряет эту долю, а банк лишится залогового имущества. Таким образом, кредит станет необеспеченным (даже несмотря на то, что ответ на вопрос, можно ли продать ипотечный залог, в большинстве случаев отрицательный, это действенный способ исключить банк из претендентов на залоговое имущество), что поставит под угрозу платежеспособность заемщика.

В силу этих причин кредитные организации проводят проверки. Конечно, учреждение не сможет раскрыть договоренность между родственниками, однако проверка на соответствие остальным условиям проводится очень тщательно.

Ипотека на покупку доли в квартире. Какие банки предоставляют ипотечные кредиты?

Банки предоставляют ипотечные кредиты на покупку доли в квартире по такой же процедуре, как и обычные кредиты для покупки недвижимости.

Многие кредитные организации предлагают взять ипотечный заем для получения доли квартиры или дома, в том числе и Сбербанк. Как самая крупная кредитно-финансовая организация России, Сбербанк проводит активную политику в области долевого кредитования.

Однако в этом банке получение подобного займа требует обязательного соблюдения одного из следующих условий:

1. После совершения сделки по приобретению доли в частном доме или квартире через ипотеку вся жилая недвижимость переходит в собственность заемщика (об этом говорилось ранее). Например, можно взять ипотеку на выкуп доли в доме, если клиент изначально владеет остальной его частью.
2. Также ипотечный кредит становится доступным, если оставшаяся часть недвижимости переходит в собственность у супруги/супруга заемщика (заемщицы).

Сбербанк предлагает ипотеку на долю жилой недвижимости со следующими параметрами:

• Годовая процентная ставка – 12%;
• Размер ипотеки – от 300 тысяч до 15 миллионов рублей;
• Размер кредита не может превышать 80% рыночной стоимости объекта недвижимости;
• Максимальный срок кредитования – 30 лет;
• Приветствуются ситуации, когда созаемщиком выступает кто-то из супругов;
• В качестве залога оформляется целиком вся недвижимость, то есть Сбербанк не выдаст ипотечный кредит под залог доли квартиры или дома.

Газпромбанк выдвигает достаточно строгие требования в отношении самого объекта недвижимости. Обязательным является физическое страхование недвижимости. В ряде случаев банк требует и титульного страхования.

В Газпромбанке не станут предоставлять ипотечный кредит, если имеют место следующие факторы:

• Объектом недвижимости для получения ипотеки является аварийный дом;
• Заемщик собрался приобретать долю в коммунальной квартире;
• Исключаются все хрущевки;
• Объектом ипотеки не должна выступает однокомнатная квартира в категории «малосемейка»;
• Не могут являться объектом ипотечного кредитования деревянные дома, включая конструкции, имеющие только деревянную оболочку.

В остальном требования Газпромбанка имеют мало отличий от других банков: процентная ставка – 12%, максимальный размер кредита составляет 45 млн рублей, срок кредитования – не более 30 лет.

Также банк предъявляет требование к минимальному размеру первоначального взноса – как первоначальный взнос заемщик должен выплатить 15% суммы займа.

РИБ отличается тем, что он предъявляет возможность ипотечного кредитования на приобретение доли квартиры с тем условием, что заемщик останется дольщиком недвижимости, то есть он будет владеть только частью дома или квартиры.

Русский ипотечный банк предлагает следующие основные условия:

• Минимальная годовая процентная ставка составляет 14,5%;
• Максимальный размер ипотеки в этом банке не определен, зато установлен минимальный порог – 1 миллион рублей;
• Заемщик обязан единовременно, сразу внести 25% от суммы ипотеки в счет ее погашения. В качестве помощи есть возможность привлечь материнский капитал, к тому же банк может снизить нижнюю планку первоначального взноса, если не будет хватать средств до требуемых 25%;
• Максимальный срок кредитования – 25 лет;
• Обязательное страхование объекта недвижимости от физического ущерба, по желанию клиента – титульное страхование и страхование здоровья и жизни заемщика, однако при их несоблюдении годовые проценты могут вырасти до 2%;
• Если после реализации ипотеки заемщик станет полноправным единоличным собственником недвижимости, то проценты будут снижены на 0,5% годовых.

Еще одним банком, дающим ипотеки на приобретение доли в жилой недвижимости, является Банк Зенит. Он отличается тем, что предлагает процентную ставку, которая тесно коррелирует с первоначальным взносом.

Первоначальный взносГодовые проценты20-30% от суммы ипотекиОт 15 до 15,5%30-50% от суммы ипотекиОт 15,5 до 15,75%Более 50% от суммы ипотекиОт 15 до 15,5%

Также банк предлагает следующие условия:

1. Сумма ипотечного кредита зависит от региона. Для жителей Москвы и Московской области максимальный и минимальный размер кредита составляет 14 миллионов и 800 тысяч рублей соответственно, для остальных регионах – это 10,5 млн и 270 тыс. рублей соответственно.
2. Максимальный срок долевой ипотеки – около 25 лет (значение приблизительное, поскольку должна соблюдаться итоговая кратность 12 месяцам).
3. Обязательная физическая страховка недвижимости, по желанию – титульное страхование и страхование здоровья и жизни клиента, однако при отказе от необязательного страхования возможно повышение годовой процентной ставки до 3%.

Транскапиталбанк позволяет купить не только целиком квартиру или дом, но и отдельные комнаты в ипотеку, при этом привлекая до 4 созаемщиков. Эта кредитная организация работает и с пенсионерами, однако в этом случае страхование здоровья и жизни является обязательным требованием. Ипотека в Транскапиталбанке выдается минимум на 500 тысяч рублей, а размер первоначального взноса составляет от 20%.

Как видно из вышесказанного, банки предоставляют возможность брать ипотечные кредиты не только на целый дом или квартиру, но и с целью приобретения их части. Правда, иногда предъявляется ряд специфических условий.