Минимальные и максимальные площади земельных участков (предельные размеры)

Минимальные и максимальные площади земельных участков (предельные размеры)

Предельные минимальные и предельные максимальные размеры земельных участков (ЗУ) – нормы площади, установленные правилами землепользования и застройки для разрешённых видов использования наделов (статья 38 ГрК РФ).

  • при выкупе или аренде ЗУ у муниципалитета
  • при разделе участков
  • при выделе наделов из общедолевой собственности

Предельные размеры ЗУ связаны с параметрами разрешённого строительства и реконструкции ОКС:

    , определяющих места, за пределами которых запрещено размещение:
    • зданий
    • строений
    • сооружений

    Предельные размеры площадей ЗУ устанавливаются по специальному порядку. Он определяется:

    • земельным и градостроительным законодательством
    • правилами землепользования и застройки (ПЗЗ)

    В случае, когда ПЗЗ в поселениях не утверждены, предельные размеры ЗУ устанавливаются правовыми актами муниципальных властей или субъектов РФ.

    Земельные участки, площади которых не соответствуют установленным предельным нормам, не регистрируются в ЕГРН. Их застройка не разрешена.

    Размеры минимальных и максимальных площадей участков

    Правилами землепользования и застройки для каждой территориальной зоны:

    • вводятся градостроительные регламенты
    • устанавливаются виды виды разрешённого использования участков (ВРИ)
    • минимальные и максимальные площади ЗУ

    Предельные размеры ЗУ – обязательные нормы для всех видов участков. Они применяются:

    • при образовании участков из состава государственных и муниципальных земель
    • при предоставлении муниципалитетами и государством в собственность или аренду физическим и юридическим лицам участков:
      • для ИЖС
      • для огородничества
      • для садоводства
      • для осуществления деятельности личного подсобного или крестьянского (фермерского) хозяйств
      • для животноводства
      • для иных целей
      • о возможности раздела участков
      • о возможности или невозможности выполнения перераспределение ЗУ
      • при из разделе и объединениии ЗУ
      • при перераспределении ЗУ
      • садоводство
      • овощеводство
      • цветоводство
      • виноградарство
      • семеноводство
      • птицеводство
      • пчеловодство
      • товарное рыбоводство
      • другая деятельность
      • невостребованной земельной доли в самостоятельный земельный участокЗУ из состава искусственно орошаемых с/х угодий и осушаемых земель в счёт доли (долей) в праве общей собственности

      Предельные размеры и требования к местоположению ЗУ из состава с/х земель представлены в федерального законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статья 4 ФЗ №101).

      Если площадь участка не соответствует предельным нормам

      Несоответствие площади ЗУ установленным предельным размерам – основание для отказа в государственной регистрации участка.

      При регистрации изменений (увеличения) площади участка в ГКН будет обращаться внимание (статья 42.8 ФЗ «О кадастровой деятельности» от № 221 24.07.2007).

      1. на фактическую площадь ЗУ
      2. на величину превышения площади над зафиксированной в документах и в ГКН

      При этом фактическая площадь не должна быть:

      • выше предельного максимального размера ЗУ
      • меньше минимального размера

      В случаях когда происходит превышение:

      1. фактической площади ЗУ над установленным минимальным размером
      2. фактической площади ЗУ над той, что зафиксирована в ГКН, на величину более 10%

      единственно возможным способом разрешения проблемы будет выкуп избытка у муниципалитета.

      Просто «прирезать» избыток не получится.

      Пример

      У некоего члена СНТ площадь участка для дачного хозяйства по правоустанавливающим документам – 12 соток. Она зафиксирована в ГКН. Фактическая площадь, уточнённая при межевании, – 15 соток.

      Собственник участка попытался оформить прирезку 3 лишних соток (произвести перераспределение земель) и получил отказ кадастровой палаты с обоснованием: «превышение предельной площади земельного участка».

      Почему? Рассмотрим вопрос в деталях.

      Увеличение площади на 3 сотки соответствует превышению над той, что указана в документах, на 25%.

      Это увеличение невозможно объяснить погрешностью, допускаемой при топографических измерений:

      • вариации погрешностей для садовых участков – от 9 до 50 м 2
      • возрастание погрешности происходит по мере увеличения площади участков

      Увеличение площади хорошо понятно собственнику. Он совершил самозахват 3 соток при переносе границ:

      1. или зелёных насаждений
      2. или канав на участке
      3. или ограждения

      Даже если предположить, что:

      • в период получения или покупки участка установленный предельный минимальный размер садовых участков был 12 соток
        • превышение избытка площади над предельным минимумом – 25%

        увеличение площади на 25% над установленной по документам не позволит собственнику этого участка выполнить перераспределение земель. Придётся ему рассмотреть возможность выкупа излишков земли.

        2. Предельные нормы площадей не распространяются на участки.
        • формируемым при изъятии ЗУ для государственных или муниципальных нужд
        • выкупаемым для государственных или муниципальных нужд

        требования по предельным размерам и местоположению не предъявляются.

        Они необходимы для размещения:

        • объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения
        • объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения
        • линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий
        • объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения
        • автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения

        Процедура изъятия участков предусматривает дальнейшее изменение целевого назначения земель и установление градостроительных регламентов на основании:

        • утверждённых актов о выборе ЗУ для строительства
        • материалов предварительного согласования мест размещения объектов
        • документов территориального планирования
        • документов по планировке территории и землеустроительных материалов
        3. О различии предельных размеров участков в разных муниципалитетах

        Минимальные и максимальные площади наделов нужно уточнять в местной администрации.

        Можно сравнить, например, предельные размеры участков, установленные

        1. в МО «Приморское городское поселение» Выборгского района Ленинградской области (здесь)
        2. в МО «Копорское сельское поселение» Ломоносовского района Ленинградской области (пункт 10 решения Совета депутатов)

        В Приморском городском поселении:

        • для размещения индивидуального дома и ЛПХ:
          • минимальный размер:
            1. 0.05 га – в границах населённого пункта
            2. 0.03 га – за чертой населённого пункта
          • максимальный размер:
            1. 0.25 га – в границах населённого пункта
            2. 0.5 га – за чертой населённого пункта
          • минимальный размер – 0.06 га
          • максимальный размер:
            1. 0.25 га
            2. 0.35 га – для отдельных случаев (на основании проектной документации в целях исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, вовлечения в оборот неиспользуемых земель)
          • минимальный размер – 0.2 га
          • максимальный размер – 1 га

          В Копорском сельском поселении:

          • для ведения ЛПХ:
            • минимальный размер:
              1. 0.05 га – в границах населённого пункта
              2. 0.03 га – за чертой населённого пункта
            • максимальный размер:
              1. 0.25 га – в границах населённого пункта
              2. 0.5 га – за чертой населённого пункта
            • минимальный размер – 0.05 га
            • максимальный размер – 0.25 га

            Предельные размеры ЗУ установлены в соответствии с законом Ленинградской области № 83-оз от 29.10.2003). Различия в предельных площадях ЗУ в поселений зависят:

            • от соотношения свободных и занятых земель на территории поселений
            • от численности и плотности населения
            • от направлений и перспектив использования земель
            • от востребованности участков того или иного назначения
            • от многих других факторов
            Предельные размеры участков для многодетных семей

            Многодетным семьям, имеющим 3 и более детей, ЗУ предоставляются бесплатно.

            Предельные размеры ЗУ устанавливаются местными муниципалитетами. Площадь ЗУ будет разной в разных регионах

            Санкт-Петербург

            Условия предоставления – многодетные семьи должны:

            1. проживать и быть зарегистрированными в Санкт-Петербурге
            2. состоять на учёте в качестве нуждающихся в земельном участке

            Многодетная семья может воспользоваться одним из вариантов:

            1. получить земельный участок на подготовленных территориях
            2. купить ЗУ в любом российском регионе по земельному сертификату

            Многодетные семьи получают участки:

            • для ИЖС
            • для садоводства

            Администрация предоставляет их:

            1. без проведения торгов
            2. без предварительного согласования мест размещения.

            ЗУ для многодетных семей образуются

            • из участков, находящихся в собственности Санкт-Петербурга
            • из участков, находящихся в федеральной собственности (с переданными Санкт-Петербургу полномочиями по управлению ими)
            • из участков, государственная собственность на которые не разграничена, и которыми, вправе распоряжаться органы государственной власти Санкт-Петербурга

            Предельные размеры участков составляют:

            • минимальный размер – 0.12 га
            • максимальный размер – 0.15 га

            Сертификат «Земельный капитал в Санкт-Петербурге»

            Этот документ подтверждает право на дополнительную меру социальной поддержки многодетных семей из бюджетных средств Санкт-Петербурга.

            Денежные средства на покупку участка, затраченные семьёй, возмещаются из земельного капитала в размере:

            • стоимости ЗУ, если она равна земельному капиталу
            • земельного капитала, если цена ЗУ выше

            Сертификат «Земельный капитал» выдается бессрочно и однократно.Получить его могут граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в участках:

            • для индивидуального жилищного строительства
            • для ведения садоводства для собственных нужд

            Владельцы сертификатов могут рассчитывать на получение:

            • или бесплатно в собственность участка
            • или денежных средств
            • минимальный – 0.12 га
            • максимальный – 0.15 га

            Земельный капитал в Санкт-Петербурге:

            • предоставляется в размере, установленном на дату обращения за получением дополнительной меры социальной поддержки
            • подлежит ежегодной индексации
            • не индексируется после предоставления сертификата

            В 2019 году размер земельного капитала установлен в размере 355 660 рублей 21 копейка.

            Правом на получение бесплатно в собственность земельных участков для дачного строительства обдадают граждане РФ, имеющие трех и более детей, пасынков и падчериц до 18 лет:

            • находящихся под опекой
            • находящихся под попечительством
            • проживающих совместно с ними

            Они должны быть зарегистрированы в реестре нуждающихся в земельных участках У всех членов семьи должна быть постоянная регистрация в Санкт-Петербурге.

            Встать на учёт могут также граждане, не имеющие в собственности ЗУ, предоставленных бесплатно.

            Заявление на получение сертификата нужно подать:

            • или в администрацию района Санкт-Петербурга по месту жительства
            • или в Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг»
            • или на сайте госуслуг

            Через МФЦ можно выполнить:

            • постановку на учет в качестве нуждающихся в земельных участках
            • получение сертификата «Земельный капитал»
            • направление средств земельного капитала в Санкт-Петербурге

            Для этого нужно предоставить

            • документы:
              • удостоверяющие личность гражданина РФ
              • подтверждающие наличие в семье детей
              • в отношении пасынков, падчериц
              • в отношении детей, находящихся под опекой или попечительством
              • в случае усыновления ребенка в возрасте до шести месяцев
              • гражданина
              • членов семьи
              • в случае отсутствия в документе, удостоверяющем личность гражданина, сведений о месте жительства в Санкт-Петербурге

              Для перевода земельного капитала на счёт гражданина нужно предоставить:

              • документ, удостоверяющий личность гражданина.
              • сертификат «Земельный капитал в Санкт-Петербурге»
              • сведения о месте жительства гражданина
              • договор купли-продажи земельного участка:
                • в договоре должна быть указана стоимость ЗУ

                В случае направления средств земельного капитала на уплату первоначального взноса, погашения основного долга, уплаты процентов по кредитному договору:

                • кредитный договор (договор займа):
                  • заемщиком по которому является владелец сертификата или его супруг

                  В заявлении необходимо указать способ перечисления денежной выплаты:

                  • почтовое отделение
                  • реквизиты банковского счёта

                  Решение о предоставлении сертификата оформляется распоряжением администрации района. Не позднее 20 рабочих дней со дня его принятия сертификат предоставляется завителю.

                  Решение об отказе в предоставлении сертификата направляется гражданину с указанием причины отказа и порядка его обжалования.

                  Республика Татарстан

                  В Татарстане многодетные семьи могут получить ЗУ в собственность:

                  • однократно
                  • бесплатно
                  • для одного вида целевого использования ЗУ

                  Предельные размеры ЗУ – от 6 до 20 соток

                  • для ИЖС:
                    • от 600 до 1500 м 2
                    • от 600 до 1500 м 2

                    В Законе Республики Татарстан (№ 90-ЗРТ от 20.04.2016 г.) изложены сведения:

                    • об условиях и порядке предоставления участков
                    • о необходимых документах
                    • о способах подачи заявления
                    • о сроках рассмотрения заявления
                    • др. вопросы

                    Участки предоставляются с учётом привязки к месту проживания многодетной семьи:

                    • семьям, постоянно проживающим на территории городского округа ЗУ отводятся:
                      • или в границах округа
                      • или из состава участков в других муниципальных образованиях, относящихся к собственности округа (при согласии семьи)
                      • или в пределах района
                      • или из имеющихся в собственности участков, находящихся в других муниципалитетах (при согласии семьи)

                      Очередность в получении участков определяется по дате и времени подачи заявления. Списки учётных номеров с указанием очередности размещаются на сайте муниципалитета. Они регулярно обновляются по мере включения семей в эти перечни и передачи им земельных участков. С момента подачи заявления до получения земли должно пройти не более 1 года.

                      Если ранее многодетной семье участок уже был предоставлен в аренду и на нём уже находится жилой дом, принадлежащий этой семье, то участок можно переоформить в собственность, но площадь этого участка не должна превышать 20 соток. Собственность на такую землю для членов семьи будет общедолевой (в равных долях для детей и родителей).

                      Участок под жилым домом, арендуемый многодетной семьёй, также можно оформить в собственность бесплатно.

                      Для этого в местную администрацию вместе с заявлением нужно предоставить документы:

                      • выписки из ЕГРН:
                        • о праве на жилой дом
                        • о праве (аренде) участка под домом
                        • если права не зарегистрированы в ЕГРН

                        Выписки из ЕГРН заявители могут предоставлять по собственной инициативе. Даже если их не будет в приложении к заявлению, администрация получит их из госреестра самостоятельно (в порядке межведомственного взаимодействия).

                        Установленный срок оформления земли в собственность не должен превышать 6 месяцев, если только не выявится, что предоставленные заявителем документы е подтверждают его право на получение участка –тогда местные власти однозначно примут отрицательное решение.

                        Размеры предельных размеров ЗУ при отсутствии ПЗЗ и градрегламентов

                        Если в местном муниципалитете не утверждены ПЗЗ и для территорий или их частей не установлены градостроительные регламенты, при решении вопросов образования участков, их предоставления, перераспределения, выдела, раздела главными ориентирами становятся:

                        Минимальные площади земельных участков в Санкт-Петербурге

                        Размеры минимальных площадей регламентированы Законом Санкт-Петербурга «О минимальных размерах площади земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учёт» (№ 405- 53)

                        В соответствии с этим законом, для тех территорий Санкт-Петербурга, для которых:

                        • градостроительные регламенты
                        • временные регламенты застройки земельных участков

                        не введены, установлены минимальные размеры площади земельных участков, которые подлежат регистрации в органах кадастрового учёта:

                        1. для ИЖС, для размещения индивидуального жилого дома – 300 м 2
                        2. для ведения садоводства – 200 м 2
                        3. для ведения огородничества – 200 м 2
                        4. для размещения индивидуальных гаражей – 18 м 2
                        5. для размещения временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения объектов недвижимого имущества – 5 м 2
                        Предельные размеры ЗУ в Ленинградской области

                        В условиях действующих ПЗЗ точные размеры участков каждый муниципалитет определяет самостоятельно – через принятие нормативно-правовых актов. Предельные размеры наделов нужно уточнять в местной администрации

                        В муниципальным образованиям Ленинградской области, где правила землепользования и застройки (ПЗЗ) не утверждены, применяются предельные размеры участков установленные:

                        • Законом ЛО№ 83-оз
                        1. участки для садоводства
                          • минимальный размер – 0.05 га
                          • максимальный размер – 0.12 га
                        2. участки для ведения огородничества:
                          • минимальный размер – 0.01 га
                          • максимальный размер – 0.10 га
                        3. участки для ведения животноводства:
                          • минимальный размер – 0.01 га
                          • максимальный размер – 5.0 га
                        • Законом ЛО№ 145 оз
                        1. участки для ведения ЛПХ:
                          • максимальный размер общей площади ЗУ, которые могут находиться одновременно на праве собственности и ином праве у граждан – 0.99 га
                        2. участки для ИЖС в границах сельских поселений ЛО
                          • минимальный размер – 0.10 га
                          • максимальный размер – 0.25 га
                        3. в границах городских округов и городских поселений ЛО
                          • минимальный размер – 0,06 га
                          • максимальный размер – 0.25 га
                        • Законом ЛО№ 118 -оз
                        1. участки для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности:
                          • предельный максимальный размер – 50 га
                          • предельный минимальный размер – 1 га

                        Примечание:

                        минимальные размеры ЗУ не устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является (пункты 6.1 и 6.2 статьи 12 ФЗ № 74-ФЗ):