ликвидность залога - понятие относительное

Последний финансово-экономический кризис заставил многие банки обратить внимание на управление кредитными рисками и, в частности, на залоговое обеспечение выдаваемых кредитов. В посткризисные годы банки пересмотрели свою залоговую политику, были заново переоценены подходы к формированию залогов.

К сожалению, в годы кризиса залоговый инструментарий продемонстрировал довольно низкую эффективность. Но, несмотря на это, залоги остаются важным вторичным источником погашения кредитной задолженности и цивилизованным способом урегулирования проблемных долгов.

По   мнению   председателя   правления Меткомбанка Павла Логинова, до кризиса высокие темпы роста рынка позволяли финансовым учреждениям делать больший упор при оценке проектов на платежеспособность клиента, а не на качество залога. «Замедление экономики привело к тому, что традиционный залог для кредитов на пополнение оборотных средств (товарные запасы) на какое-то время стал редкостью на рынке, - подчеркивает Павел Логинов. - Больше всего это коснулось кредитования малого и среднего бизнеса: подавляющее большинство предприятий этого сегмента работают в торговом секторе. Единственный актив, который они могут заложить, - товары в обороте. Со временем требования банков к залогам стали более либеральными, учитывающими специфику бизнеса заемщиков. Однако традиционный принцип (чем больше срок или сумма кредита, тем большую долю в структуре залога должны занимать основные средства бизнеса) сохраняется».

Вице-президент, управляющий директор департамента малого и среднего бизнеса Пробизнесбанка (ФГ «Лайф») Роман Гаврилов также отмечает, что в сегменте МСБ за последние годы наблюдается явное смягчение залоговой политики, что не может не радовать. При этом, по мнению эксперта, залоговая политика банка, как и любая другая его политика, должна строиться на принципах разумности и клиен-тоориентированности. «Нельзя забывать, что залог - это некая страховка кредитной организации на случай, если анализ финансовой деятельности клиента произведен им недостаточно грамотно или если клиент окажется недобросовестным. Бизнес банка состоит не в реализации залогов, а в успешном кредитовании», - предупреждает специалист.

Такое понятие, как ликвидность залога, является весьма относительным и определяется индивидуально каждым банком исходя из рыночного спроса и умения строить работу с подобными залогами, отмечает Роман Гаврилов (Пробизнесбанк). Безусловно, существуют общепринятые распространенные трактовки, которые, например, определяют, что недвижимость - залог ликвидный, а товары в обороте - нет. Но все дело в том, какая именно это недвижимость и какие товары в обороте. То есть, каким бы хорошим ни казался залог, правило «знай своего клиента» никто не отменял.

Банки вправе в своих нормативных документах самостоятельно назначать порядок и периодичность определения стоимости и ликвидности залогов. Но это правило распространяется не на все обеспечение. При переоценке имущества, находящегося в залоге и принимаемого к корректировке резервов по ссудам, устанавливаются более строгие требования: справедливая стоимость залога должна определяться не реже, чем раз в квартал. Роман Гаврилов (Пробизнесбанк) считает, что если бы данную опцию Центробанк оставил на усмотрение банков, то по большинству сделок периодичность переоценки залогов осталась бы такой же.

В целом требования ЦБ нельзя назвать излишне жесткими, считает Павел Логинов (Меткомбанк). «Однако, для отдельных видов обеспечения, например для недвижимого имущества, можно было бы установить и более широкий диапазон - делать переоценку раз в полугодие. Это один из наиболее надежных и наименее изменяемых видов обеспечения», - добавляет председатель правления банка.

Банкиры не уверены, что ужесточение регулирования кредитных процессов (проект изменений в Положение 254-П) приведет к массовой переоценке финансовыми учреждениями имущества, выступающего в качестве залога. Уже сейчас в документы, регламентирующие выдачу кредита, заложена обязанность банка по регулярной переоценке залогового обеспечения, особенно если это имущество учитывается при расчете резервов. «Существующие требования ограничивают круг имущества, которое кредитные организации могут использовать для корректировки расчетного процента резервирования. Поэтому логично, что за снижение этой величины необходимо расплачиваться проведением тех или иных процедур, которые будут подтверждать, что именно это имущество и именно такая его стоимость позволяют банку в определенной степени компенсировать риски кредитования клиента, - объясняет Павел Логинов. - Банки стараются использовать для этих целей действительно качественное обеспечение, поэтому я не думаю, что предлагаемые изменения в регулировании приведут к значительной переоценке залогов».

Правда, ни для кого не секрет, что на рынке есть банки, стремящиеся любой ценой снизить объем создаваемых резервов, в том числе за счет учета тех видов обеспечения, которые мало-мальски соответствовали ранее установленным требованиям. Для таких участников рынка переоценка может стать серьезным испытанием, поскольку она существенно повлияет на суммарную стоимость обеспечения и, как результат, отразится на размере резервов по ссудам, считает председатель правления Меткомбанка.

Серьезной проблемой, возникающей при использовании механизма залога, является определение залоговой стоимости передаваемого в обеспечение имущества. Действующее в России законодательство не вносит ясность в эту проблему, поскольку не содержит понятия «залоговая стоимость». Данный термин, как правило, относят к обычаям делового оборота: залоговая стоимость - стоимость имущества, указанная в договоре залога.

Положение № 254-П, регулирующее применение залога в банковской практике, также не содержит определения залоговой стоимости, а вводит только термин «справедливая стоимость», который близок к понятию «рыночная стоимость», данному в ФЗ «Об оценочной деятельности».

Когда все-таки пытаются определить, какой же должна быть стоимость залога, то здесь все зависит от методики, принятой в конкретном банке.

«Распространен подход, когда стоимость залога покрывает сумму кредита, проценты за срок кредита, а также проценты, начисленные за период потенциальной реализации имущества. Но никто не мешает обеспечить ссуду частично или «перезаложиться» обеспечением», - рассказывает Роман Гаврилов (Пробизнесбанк).

При реализации объекта залога в случае обращения взыскания, которое идет в судебном порядке, сделка осуществляется по стоимости, определенной в договоре залога, по запросу любой из сторон или по инициативе суда. «После суда имущество выставляется на торги, которые идут от стоимости, признанной судом, на повышение. В случае несостоявшихся торгов стоимость имущества дисконтируется на 10% и назначаются повторные торги. Если и они не состоялись, то стоимость имущества дисконтируется еще на 15% и по этой стоимости оно передается взыскателю», - поясняет Роман Гаврилов.

В случае реализации имущества по договоренности сторон цена определяется в соответствии с этой договоренностью.

Проблема взыскания залога сложна не только из-за пробелов в законодательстве  или  несовершенной  правоприменительной практики, но и с психологической точки зрения. Очевидно, что изъятие заложенного имущества почти всегда становится результатом конфликта между заемщиком и кредитором, конфликта, возникшего из-за нежелания или неспособности первого обслуживать долг.

Как показывает мировой опыт, иногда подобные конфликты принимают форму, которую сложно считать цивилизованной. Так, во время ипотечного кризиса в США в 2007-2009 годах озлобленные заемщики сознательно выводили из строя купленное в ипотеку жилье. Заливали стены краской, выламывали полы, били окна, естественно, за несколько часов до того, как покидали дома. Банки-кредиторы в результате получали на баланс жилье, которое было невозможно продать не только из-за обвального падения цен на рынке недвижимости, но и потому, что это жилье нуждалось в ремонте. Чтобы избежать повторения подобных случаев вандализма, банки вынуждены были платить заемщикам отступные для того, чтобы последние оставляли дома в более-менее приличном виде.

Знакома или чужда российским финансово-кредитным   организациям проблема мести заемщиков кредиторам? Опрошенные НБЖ банкиры комментируют данную тему с осторожностью. Представитель одного из банков рассказал, что в его практике такие прецеденты были. Например, одна заемщица изрисовала всю квартиру коричневой краской (полы, стены, пластиковые окна, ванную и т.д.), некоторые раскалывали кафельную плитку, выкорчевывали сантехнику.

Практика показывает, что случаи сознательной порчи должниками залогов - не редкость. В ТрансКредитБан-ке говорят, что сталкивались с этим при принятии имущества на баланс в рамках исполнительного производства. Однако, как утверждает начальник управления по работе с проблемными активами банка «Стройкредит» Марат Иксанов, чаще всего подобные действия связаны не с озлобленностью и местью, а с корыстными интересами. Так, залогодатели, осознавая неизбежность расставания со своим имуществом, стараются заменить конструктивно отделимые части имущества (например, детали автомобиля) с новых на старые или с дорогих на дешевые.

Возникает резонный вопрос, регулируются  ли  подобные  риски  законодательством. «Во многом ситуация зависит от того, перешло ли право собственности на залог к банку на момент порчи имущества, - поясняет эксперт одной из опрошенных финансово-кредитных организаций. - Если перешло, применяются стандартные средства защиты, например взыскание убытков. Возможна также уголовная ответственность нарушителя по ст. 167 УК РФ «Умышленные уничтожение и повреждение имущества». Если собственником предмета залога остается залогодатель, то процесс доказывания будет сложнее».

«Для того чтобы избежать случаев намеренной порчи имущества, необходимо регулярно проводить мониторинг залогового обеспечения, - утверждает Марат Иксанов (Строй-кредит). - Нужно максимально подробно, под роспись залогодержателя, описывать спецификацию имущества, уведомлять заемщика о том, что он не вправе без согласования с банком производить любые действия с залогом, которые могут негативно повлиять на позиции залогодержателя. Также надежный способ избежать подобных рисков - страховка». Если целенаправленная порча залога все же произошла, банку не остается ничего другого, кроме как обратиться в суд, уверен эксперт. После получения решения об обращении взыскания происходят опись и арест имущества, назначается ответственный хранитель до момента передачи его на торги (чаще всего сам должник). В этот момент он предупреждается об уголовной ответственности по статье 312 УК РФ, которая предусматривает наказание ответственного хранителя за порчу или утрату имущества.

Начальник управления судебного взыскания банка «Хоум Кредит» Анна Хмеленцова замечает, что предметом залога являются исключительно стены, а внутреннее состояние помещения в расчет не берется. Отделка - это личное имущество должника, следовательно, возможности законодательно воздействовать на него нет.