Момент заключения договора аренды

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

#2 civileius civileius -->

продвинутый
926 сообщений

#3 Eisenfaust Eisenfaust -->

И схожий вопрос вдогонку.

Часть 2 статьи 432 ГК РФ нласит:

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Заключен договор аренды нежилого помещения (тоже не требующий регистрации). В самом тексте договора про арендуемое имущество ничего не сказано, оно не поименовано и не идентифицировано. Зато имеется пункт о том, что перечень и характеристики имущества содержатся в спецификации, являющейся неотъемлемой частью договора. Однако на тот момент спецификации не существовало. Она была составлена и подписана сторонами спустя несколько дней после подписания договора: простая таблица с перечислением имущества и арендной платы. И дата подписания стоит - позже даты подписания договора.Значит ли это, что договор аренды был заключен только в момент подписания спецификации?Или спецификацию нельзя воспринимать как единое целое с собственно договором, а значит - договор не был заключен вообще? (То есть: договор - отдельно, спецификация - отдельно. )

Eisenfaust , Вам нужно вспомнить классификацию договоров на реальные и консенсуальные.

#4 civileius civileius -->

продвинутый
926 сообщений

http://forum.yurclub. howtopic=181844 - говорят, консенсуальный.

#5 Eisenfaust Eisenfaust --> #6 Grizly Grizly -->

Теперь дважды папа!

Часть 2 статьи 433 ГК РФ гласит:Часть 1 статьи 224 ГК РФ устанавливает:Вопрос прост: применяются ли данные нормы к договору аренды недвижимого имущества, не требующему государственной регистрации?

#7 Eisenfaust Eisenfaust -->

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

#8 slon2000 slon2000 -->

ЮрКлубовец-кандидат
90 сообщений

Статья 610 ГК РФ:

Ну не знаю в ГК не чего не говорится насчет передачи вещи, что тогда договор считается заключенным. Если вы не предусматриваете это прямо в договоре. Момент заключения предусматривается с момента принятия акцепта (на общих основаниях)

#9 Grizly Grizly -->

Теперь дважды папа!

На мой взгляд, срок аренды - это срок, в течение которого арендатор вправе пользоваться имуществом, и исчисляется он с даты передачи этого имущества. И именно этот срок имеет значение для государственной регистрации.Значит, имеет право на жизнь формулировка в договоре: "Срок аренды составляет 11 месяцев и исчисляется со дня подписания акта приема-передачи имущества"?

#10 slon2000 slon2000 -->

ЮрКлубовец-кандидат
90 сообщений

Статья 610 ГК РФ:

ВЫ почитайте учебники ГП там ученые дают однозначный ответ договор аренды договор консенсуальный. Но вы можете сформировать договор таким образом: "Договор считается заключенным с даты подписания акта-приема передачи недвижимого имущества"

#11 Eisenfaust Eisenfaust -->

Стоп-стоп-стоп! В ст. 610 ГК РФ употребляется понятие "срок аренды". Срок аренды, а не срок действия договора аренды. И в этой же статье приравнивает срок аренды к сроку действия договора ("Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок").

Для меня сейчас важно уяснить, что есть срок договора аренды. Я пока понимаю его как срок от подписания акта приема-передачи до подписания акта возврата имущества. И именно этот срок должен приниматься во внимание при рассмотрении вопроса о регистрации договора.

#12 Grizly Grizly -->

Теперь дважды папа!

Eisenfaust , А вы не пробовали прочитать обзоры Президиума ВАС РФ по аренде и по регистрации сделок с недвижимостью?

Но вы можете сформировать договор таким образом: "Договор считается заключенным с даты подписания акта-приема передачи недвижимого имущества"

А разве п.1 ст. 432 и п.1 ст. 433, а также п. 1 ст. 425 не императивны?

Я пока понимаю его как срок от подписания акта приема-передачи до подписания акта возврата имущества. И именно этот срок должен приниматься во внимание при рассмотрении вопроса о регистрации договора.

#13 Eisenfaust Eisenfaust --> #14 Eisenfaust Eisenfaust -->

Да. Согласно тексту договора это его неотъемлемая часть. В ней согласовано условие о предмете. Соответственно, с момента её подписания сторонами, договор аренды нежилого помещения сроком менее года или на неопределённый срок считается заключенным.

#15 Grizly Grizly -->

Теперь дважды папа!

А как быть с тем, что по одному договору были переданы в аренду несколько помещений. Каждому помещению была посвящена отдельная спецификация, причем спецификации были подписаны в разное время.Получается, договор заключается поэтапно: сначала в отношении первого помещения, а потом - в отношении второго?

Согласно тексту договора это его неотъемлемая часть. В ней согласовано условие о предмете. Соответственно, с момента её подписания сторонами, договор аренды нежилого помещения сроком менее года или на неопределённый срок считается заключенным.

Поэтому договор аренды будет считаться заключенным в отношении нежилого помещения, указанного в первой спецификации, с момента её подписания сторонами. Отсюда будет исчисляться и срок аренды.То, что стороны в последующем договорились об аренде других помещений и подписали спецификации 2, 3 и т.д. говорит о том, что они договорились либо о заключении новых договоров аренды в отношении этих помещений, либо о том, что они изменили первоначальный договор аренды.Договор изменяется соглашением сторон об его изменении. Есть у вас такое соглашение? Содержит ли ваша спецификация условия, позволяющие определить, что она фиксирует не только факт передачи помещения, но и намерение сторон изменить первоначальный договор аренды (и не просто изменить условие об объекте аренды, а так, чтобы было ясно, вы заменяете первоначальный объект аренды или добавляете новый). Ответить на этот вопрос может тот, кто видел спецификации. Считаю, что лучше подписать доп. соглашение к первоначальному договору.В новом договоре аренды должны быть согласованы все существенные условия. Думаю, что в спецификациях размер арендной платы у вас не указан, следовательно, в силу п.1 ст. 654 ГК он будет считаться незаключенным.

Пользование имуществом в отсутствие договора, как известно, составляет неосновательное обогащение.

#16 Eisenfaust Eisenfaust -->

Договор изменяется соглашением сторон об его изменении. Есть у вас такое соглашение? Содержит ли ваша спецификация условия, позволяющие определить, что она фиксирует не только факт передачи помещения, но и намерение сторон изменить первоначальный договор аренды (и не просто изменить условие об объекте аренды, а так, чтобы было ясно, вы заменяете первоначальный объект аренды или добавляете новый). Ответить на этот вопрос может тот, кто видел спецификации. Считаю, что лучше подписать доп. соглашение к первоначальному договору.В новом договоре аренды должны быть согласованы все существенные условия. Думаю, что в спецификациях размер арендной платы у вас не указан, следовательно, в силу п.1 ст. 654 ГК он будет считаться незаключенным.

Соглашений нет. Есть только подписанные спецификации. В спецификациях указываются все необходимые характеристики помещений и размер арендной платы за кв.м.

А вы не пробовали прочитать обзоры Президиума ВАС РФ по аренде и по регистрации сделок с недвижимостью?

Как следует из материалов дела, ООО "ГАЛС" (арендодатель) и ООО "Топ Хаус Бетон" (арендатор) подписали договор от 24.10.2003 N Г-4 аренды нежилых помещений общей площадью 206,5 кв. м на третьем этаже здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 18-я линия, дом 53, литера Б.Согласно пункту 8.1 названного договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации, а в соответствии с пунктом 8.2 срок аренды установлен с 01.04.2004 по 01.04.2007.Договор аренды в силу статей 606, 611 упомянутого Кодекса относится к консенсуальным сделкам, для совершения которых в отличие от реальных сделок достаточно достижения сторонами соглашения об условиях сделки и не требуется передачи вещи. Из статей 425, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации также следует, что понятие "срок действия договора" не тождественно понятиям "срок обязательства", "срок аренды", а момент заключения договора может и не совпадать с моментом, от которого отсчитывается срок исполнения конкретного обязательства.При таких обстоятельствах следует признать, что условия пунктов 8.1 и 8.2 договора от 24.10.2003 не противоречат нормам гражданского законодательства и друг другу, а срок аренды согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации определен сторонами в пункте 8.2 договора путем указания на конкретные даты начала и окончания срока и составляет три года. В связи с этим договор аренды как заключенный на срок более одного года подлежал государственной регистрации, а отказ ГБР в такой регистрации, основанный на неправильном толковании норм права и условий договора, является незаконным.

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎