Согласование перепланировок в монолитных домах. Особенности, нюансы.

В данной статье мы не будем углубляться в принципы строительства монолитных домов, рассказывать о скользящей опалубке и информировать читателя (а возможно и будущего заказчика) о том ……. что еще в древнем Риме …….

Раз вы находитесь на данной странице, предположим что вы счастливый обладатель квартиры в монолитном доме и у вас есть желание согласовать перепланировку.

А наш сайт, как раз полностью посвящен перепланировкам, поэтому сразу перейдем к теме статьи.

Планировки и планы БТИ в монолитных домах:

Большинство застройщиков позиционирует планировки в монолитных домах как «свободные».

По их мнению данная формулировка увеличивает привлекательность квартиры.

И действительно, квартира в которой можно воплотить все свои желания по планировочным решениям выглядит интереснее чем стандартная планировка в панельном доме.

Однако это не так. С юридической точки зрения понятия «свободной планировки» не существует.

Нет не одного документа, где бы это было описано, все дома строятся и сдаются по единым нормам.

И «раздавать» планировки — вот вам свободную, а вот «вы себя плохо вели и вам не очень свободную» никто не может.

Застройщики, продавцы, риэлторы, для скорейших продаж, манипулируют и зачастую подменяют понятия.

Кроме того, данная «свободная планировка», крайне ограничивает собственников в будущих планировочных решениях.

Приведем простой пример.

Ниже представлены планы БТИ в которых планировки действительно выглядят очень «свободно»

В данном плане выделены только зоны кухни, санузлов и представлена одна жилая комната.

Фактически жилая комната начинается прямо от входной двери.

И сложность данной «свободной» планировки в том, что там нет коридоров.

А так как в квартире нет коридоров, то соответственно расширить например санузлы нельзя, так запрещено расширять санузлы на жилые комнаты.

Будем объективны, далеко не все застройщики сдают подобным образом квартиры.

В большинстве все таки планировки нормальные, где выделены все зоны помещений.

И например в монолитом доме подобной планировки расширить ванные или санузлы (4 и 5) на площадь коридора (6) вполне возможно.

Примечание:

Еще одним аргументом является «предъявляемое» будущему покупателю визуально отсутствие внутренних стен.

То есть при просмотре квартиры, покупатель видит «поляну» с намеченными в один кирпич перегородками и комментариями продавца «смотрите, свободная планировка, нет стен, можно делать все что захотите»

Причем часто бывает даже не так

, где даже по полу ничего не намечено.

Однако их слова не совсем верны.

Отсутствие внутренних стен не означает полную свободу действий — перепланировка квартир в монолитных домах ничем не отличается от перепланировки квартир в домах других типов и то что продавец не выложил стены, означает только одно……продавец не выложил стены и негласно возложил эту обязанность на покупателя.

И это выгодная для него сделка.

Так как в даже в рамках одной квартиры, стоимость материалов и стоимость работ по возведению стен будет весьма приличная, а уже в рамках большого комплекса экономия будет измеряться десятками миллионов рублей.

Покупатель может справедливо заметить — «я не вижу ваших стен», в проектной документации же стены есть (а они там есть), а где же в моей будущей квартире стены?

И в ответ он получит хорошо заученную «песню» продавца о том как прекрасна квартира свободной планировки.

Как согласуется перепланировка в монолитных домах: по эскизу или по проекту?

Не будем описывать сложными формулировками 508-ПП пути согласования.

Мы несколько упростим термины.

Итак, согласовать планируемую перепланировку в Москве возможно тремя путями:

► По эскизу. ► По проекту без затрагивания несущих конструкций. ► По проекту с затрагиванием несущих конструкций.

Согласовать уже выполненную перепланировку возможно:

► По техническому заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ от любой проектной организации, в том числе и нашей (В случае если НЕ затрагивались несущие конструкции) ► По техническому заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ от автора-проекта дома (В случае если затрагивались несущие конструкции).

Итак, мы видим 5 путей согласования.

В 4-х из них участвует проектная документация имеющая разные наименования и комплектность, но принцип один — это проектная документация и один путь «по эскизу».

Итак, наша статистика:

99 % перепланировок в монолитных домах (не важно, планируемая это перепланировка или ранее выполненная) согласуется с учетом разработки проектной документации.

Связано это с тем, что практически не возможно сделать перепланировку так, что бы не попасть хотя бы под одно «проектное» мероприятие.

А если хотя бы одно из них попадает, значит уже начинается путь согласования по проекту.

Приведем пример — заказчику сдается квартира, без сантехники, без возведенных перегородок, с коробкой санузла выложенной в один блок.

То есть приблизительно такая как на картинке. А так сдаются едва ли не 100 процентов квартир.

А одно из «проектных» мероприятий, это устройство гидроизоляции. (Как мы видим что никакой гидроизоляции санузла и в помине нет

Мы уже не говорим уже о более сложных мероприятиях, таких как например расширение того же санузла на площадь коридора.

Существует только один — больше теоретический путь согласования по эскизу.

Это, если у вас подобная квартира

Есть полноценный план БТИ с выделенными зонами, с расстановкой сантехники.

И вы хотите сделать что то очень простое (без расширения санузла, без установки дополнительного сантехнического оборудования, без демонтажа подоконных блоков, без увеличение кухни и т.д.).

Что то минимально простое, допустим перенос дверного проема в перегородке и перестановка сантехнического оборудования внутри санузла.

Вот это, с большой вероятностью, можно согласовать по эскизу. (подробнее о порядке согласования по эскизу)

Причем даже это не 100 процентная гарантия согласования по эскизу.

Например жилищная инспекция даже в этом случае может выдать отказ с формулировкой — «для устройства гидроизоляции требуется проектная документация»

Вы ей прокомментируйте — «ну как же так, гидроизоляция изначально же была»

На что она ответит — «ну мы то откуда это знаем».

Ну «ок», раз была изначально, опишите это в проектной документации которую вы сдадите на согласование (что несколько комично), либо предоставьте фотофиксацию и справку от управляющей компании или застройщика о том что в сантехнических кабинах гидроизоляция была изначально сделана застройщиком.

У нас не было случая что бы подобную перепланировку согласовали по эскизу, но был случай, когда собственник хотел согласовать расширение санузла на 10 см, по эскизу, что в целом одно и тоже (изменение гидроизоляции).

Результат подачи эскиза на согласование ниже:

Список документов для согласования

Значительная часть собственников в новостройках на момент согласования не имеет в наличии выписки ЕГРН. (Собственности).

То есть фактически человек купивший квартиру еще не собственник.

А как может не собственник проводить какие то действия по перепланировке.

Законодательством для этого случая предусмотрен особый вариант и комплектность документов.

Они описаны в ниже перечисленных пунктах Приложения 2, ПП №508:

2.5.1.1.2.6. При производстве работ в домах-новостройках в случае отсутствия зарегистрированных прав на помещение вместо правоустанавливающих документов, предусмотренных пунктом 2.5.1.1.2.5.1 настоящего Регламента, заявителем представляются следующие документы:

► 2.5.1.1.2.6.1. В случае если объект построен по договору участия в долевом строительстве:

► 2.5.1.1.2.6.1.1. Договор на участие в долевом строительстве, предусматривающий положения о согласии застройщика на перепланировку помещения.

► 2.5.1.1.2.6.1.2. Договор об уступке прав по договору на участие в долевом строительстве (при наличии уступки прав по договору).

► 2.5.1.1.2.6.1.3. Акт приема-передачи недвижимости.

И пункт 2.5.1.1.2.6.1.1. фактически как мы видим является «запретительным».

Так как мы еще не разу не видели ДДУ, который бы сразу предусматривал согласие на перепланировку квартиры.

Кстати раньше, до середины 2020 года, данного пункта не было и перепланировки можно было согласовать без наличия права собственности.

Резюмируем про собственность:

Не суть важно какой вообщем то дом, монолитный или нет, получается что без права собственности (выписки ЕГРН) получить разрешение на перепланировку нельзя.

Остальные документы:

1. Документы БТИ (технический паспорт или поэтажный план с экспликацией).
2. Проект перепланировки и техническое заключение от организации с допуском СРО, либо эскиз перепланировки (если перепланировку возможно согласовать «по эскизу»).
3. Паспортные данные (собственника или представителя).
4. Доверенность (если документы подает представитель).
5. Заявление, форма заполняется на портале Мос.ру.

Чаще всего основной пакет документов, необходимых для согласования именно таков.

Но в зависимости от ситуации, могут потребоваться и дополнительные: например справка АО Мосгаз, согласие управляющей компании и т.д.

Порядок согласования:

Отметим, что также как и список документов бывает принципиально одинаковым, но в нюансах может быть разным, так и порядок согласования может несколько различаться, но в целом он следующий:

1 ЭТАП ПЕРЕПЛАНИРОВКИ — ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

1. Получить документы БТИ на квартиру
2. Разработать техническое заключение + проект перепланировки. (Будем признательные если обратитесь в нашу компанию)
3. Собрать дополнительные документы или согласования. (Например переносим стояк — нужно дополнительно получить согласие УК).
4. Подать в жилищную инспекцию через портал Мос.ру
5. Получить разрешение на перепланировку

2 ЭТАП ПЕРЕПЛАНИРОВКИ — ПРИЕМКА

1. Провести ремонтные работы
2. Вести журнал-ремонтно-строительных работ, авторский надзор, скрытые работы и т.д.
3. Подать заявление на выход комиссии жилищной инспекции
4. Осуществить выход комиссии на квартиру
5. Подписать акты о завершенном переустройстве (проектировщики, строители)
6. Внести изменения документы БТИ

Что запрещено при перепланировках в монолитных домах

Список запретов вообщем-то стандартный и не отличается от запретов в других типах домов.

Подробную статья о запретах при перепланировках на нашем сайте вы можете увидеть по ссылке

Здесь мы кратко резюмируем основные:

Итак, запрещено:

► Объединять балконы и лоджии с внутренними помещениями квартир ► Расширять кухни и санузлы на жилые комнаты соседей снизу ► Затрагивать несущие конструкции без согласования автора-проекта дома ► Частично или полностью демонтировать сантехнические и вентиляционные короба ► Устраивать выход из единственного санузла в жилые комнаты или кухни ► Устройство кухни без естественного освещения (Исключение кухня-ниша) ► Выносить радиаторы отопления на балконы и лоджии

Каких то «типовых» вариантов перепланировок в монолитных домах нет.

Каждая квартира индивидуально, каждый собственник хочет индивидуальное планировочное решение, поэтому даже в одинаковых квартирах расположенных в одном комплексе согласуется всегда по разному.

Вы можете направить нам планировочное решение и план БТИ

И мы проанализируем объект на возможность согласования именно вашего планировочного решения.

Здесь мы приведем по два плана из проекта перепланировки в монолитных новостройках показывающих планировочные решение «до» и «после» перепланировки.

Перепланировка в трехкомнатной квартире монолитного дома с объединением кухни и комнаты

Устройство совмещенного санузла в монолитном доме

Дополнительная информация:

Если планируется затрагивание несущих конструкций то в процесс согласования «включается» автор-проекта дома.

У него необходимо разрабатывать техническое заключение о возможности перепланировки.